房地产市场调查PPT.ppt

房地产市场调查报告 房地产市场调查：房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程 房地产市场调查的作用 1．有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向 2．有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场 3.有助于房地产企业制定正确的营销策略 4．有助于房地产企业不断提高产品质量，改善经营管理，提高经济效益 5．避免盲目经营，改善企业经管理水平，不断提高经济效益。 房地产市场调研的内容 作为项目决策的依据，项目调研涉及项目活动的全过程，具有丰富的内容，常见的项目调研内容包括：市场研究、产品研究、市场销售环境研究、消费者购买行为研究、广告及促销研究、销售研究、竞争者研究等。　 1、房地产市场环境调查 （PEST分析） （1） 政治法律环境调查 　国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。 　 （2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况 财政收支 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查 （3）区域市场调查　　区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在区域、地段的市场状况，调查更具有针对性，内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。 2．房地产市场需求和消费行为调查 针对不同的产品分析其供给和需求状况 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 3．房地产产品调查 为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持 调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期； 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 本企业产品的销售潜力及市场占有率 建筑设计及施工企业的有关情况 4． 房地产价格调查 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响 房地产市场供求情况的变化趋势 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 国际、国内相关房地产市场的价格 开发个案所在城市及街区房地产市场价格 价格变动后消费者和开发商的反应 5．营销推广手段调查 不同的项目有不同的定位，如何顺利实现产品的销售，找到需要的目标客户，传达出项目的特质，需要有不同的推广手段。 营销推广手段的调查主要指项目的销售价格、定价方式、广告宣传方式、媒体取舍、公关活动的跟踪、监控、广告组合方式、广告策略、广告费用估算、促销手段、销售周期、销售率、入市时机、独特卖点、项目形象包装、倡导的生活方式等方面的全面的调查。 6.房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。 7．重点项目调查 对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特点、市场的反馈、项目优劣势等。 　房地产市场调察的方法 1．询问调查法 是指将所拟调