山东房车文化节商业地产实战论坛.doc

[支英珉]各位朋友、各位来宾，由齐鲁晚报·生活日报主办的，由东营金瀚集团协办的2005山东商业地产实战论坛现在正式开始，因为时间的关系，还有场馆和其他的原因，耽误了朋友们宝贵的时间，本来我们的论坛是定于一点半开始，我代表主办方表示深深的歉意。首先我介绍一下今天来到论坛的嘉宾，首先是深圳的方志华先生，方总也是今天下午刚下了飞机，匆匆赶来。欢迎。现任大中华购物中心联盟秘书长、瑞地机构总裁、广东省连锁经营协会副会长、广东省商业地产专业委员会主任、中国（广州）国际商业地产博览会组委会秘书长，方先生有着商业地产十余年操作经验，曾任奥园集团副总裁、奥园复合地产管理有限公司总裁等职务，对于商业地产有着独到见地。他这次演讲的主题是《商业地产如何实现多赢》。第二位嘉宾是来自深圳的陈智先生，陈总。陈总现任深圳市铜锣湾百货有限公司董事长，香港铜锣湾广场连锁企业集团有限公司董事长，重庆协信铜锣湾广场有限公司董事长，北京新燕莎铜锣湾商业有限公司副董事长，并任中国商业地产联合会副会长、中国商业地产联盟联合主席等职。陈智先生创建了中国第一家shoppingmall—CMALL铜锣湾广场，在国内开创了一个新的商业业态，对于中国现代商贸流通业的变革、创新作出了突出贡献。目前，铜锣湾集团在全国15个省、3个自治区、3个直辖市和32个城市拥有分店网络，是中国拥有shoppingmall最多的企业，集团拥有“CMALL”铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌。陈总这次演讲的主题是《摩尔改变中国》第三位嘉宾是来自广州的谢仕平：先生。谢总也是刚下飞机，正在往这赶。谢总现任广州市正佳广场董事总经理。他大学毕业后从事商业经营管理工作，至今22年，2003年7月起投身于正佳广场，经营面积30万平方米，是亚洲最大的购物中心，招商的速度和质量被同行誉为奇迹。他结合长期的商业实践，从理论上形成了一套独特的适合中国商业发展的理论。包括部分百货业态的发展空间研究；传统百货业的创新，购物中心成功招商策略，购物中心客户组合的技术；购物中心元化管理体和的建立等。他今天演讲的主题是《城市MALL的机会和风险驾驭》需要说明的，本次房车文化节我们的展会第一次移师东部，条件有不足之处请大家原谅，今天下午同时开始的还有一个设计论坛，我们邀请了国内外知名的设计专家，下面把时间交给方志华先生。 [2005-4-22|14:43:25] [方志华]非常抱歉因为飞机晚点，所以来得晚了点，首先纠正一下，我做房地产有12年，但是做商业地产没有12年的时间。我们做商业地产的时候应该注意什么问题？我想我也是一个抛砖引玉，等会儿陈总和谢总会给大家做一个更深刻的背景。首先我想说一下商业地产的背景，作为政府也好，地产商也好，我们看到商业住宅红红火火，但是我们做了商铺以后，我们的成本可能翻三倍，但是我们收益也多，也有说是“一铺养三代”这样的说法等等。这样呢，就让开发商看到了很好的前景。还有一点就是我做了商业地产以后卖不出去也不怕，我可以抵押给银行，所以这是地产商方面的原因。还有政府的，住宅不可能给政府带来持续的税收、包括经济方面的收益，而商业地产可以，这就是政府喜欢商业地产的原因。其实我们知道今年中国的零售业正式向外国开放，本身这几年零售事业的发展，商家对商业地产也有需要，我认为这都是中国商业地产蓬勃发展的背景。下面我们来看一下它的现状。中国目前建成和在建的购物中心达263个，平均每个建筑面积在13万平米以上，这还是去年的数据。我们一下美国，美国2002年时候，美国的重要购物中心总共222个，平均每个建筑面积在11.5平方米左右。现状二呢是不问商业规律，盲目建设。还有就是重复住宅开发模式，相信概念，相信概念可以把房子卖出去。（见图片）图片是一个北京的商业地产项目，它已经建好了，包括很多的大卖场都想进去，包括家乐福和沃尔玛，但是它们都进不去，因为它不符合要求，行距和株距都不够。现状三就是地方重复建设严重。第四就是政府强力拉动，不顾现状盲目建设。第五个是开发商渐入困境，就是说以前开发商都是卖，并且卖得很快，现在慢慢又发觉可以卖＋返租，后来发现这样又不可以，就是卖一部分＋返租，后来只能是自主经营了，这就是说开发商进入了一个自己不熟悉的区域。今天我们的课题就是说追寻商业地产最好的一个模式。首先我们要对商业地产有一个好的态度，我的看法是说，商业地产是一个“燃料不足的火车”，它的火车头都已经有了，但是燃料不足。商业地产并不是一个简单地买卖关系，并不是说我找到我的住宅的买家就可以了，并不是这样。它是投资者、经营者、买家和消费者四重关系的重合。你要卖给投资者或者经营者，经营者卖东西给消费者，虽然你最终是冲着消费者来的，但是你的直接客户是投资者、经营者。前几天我在南京，我们大中华地产联盟在5月28号会有一个地产会，我也