写字楼so ho酒店式公寓策划案课程实例.pptVIP

金融人群 客群细分/客群描述 金融街商圈各银行、保险、证券等金融机构的中层人员 年龄集中在30岁左右，事业成功； 企业白领，年入20万左右； 购买意向以舒适型为主，同时会考虑特色商业等产品。 激情中产 年龄在30岁，年收入为30万元左右； 工作稳定，工作地点主要集中在中南部、西部区域； 有较高品位、追求生活的情趣，对社区的综合配套要求较高； 购买意向以舒适型户型为主。 客群细分/客群描述 已购入本案写字楼或SOHO的客户 多为公司的老总及高级职员； 全面享受办公与居住的零距离； 对项目的产品及服务要求较高； 在销售写字楼及SOHO时注意积累此部分客群。 客群细分/客群描述 热衷地产回报，手中闲散资金较多； 重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力； 看重本项目的大盘优势以及良好的生活氛围； 心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套； 投资意向以小户型为主。 高端产品投资人群 客群细分/客群描述 闪电销售 · 高价出手 · 制造传奇 · 带动品牌 营销目标 以3万商业打造巨大人气，作为朗琴园的财富支撑点 以酒店作为朗琴园的财富转折点 以酒店式公寓作为朗琴园的财富转折切入口 三大关键转折点 整体策略：“高开低走 · 快频变化” 销售次序：从小到大 低售价最先公开， 缓度上扬确保最大利润 主打尊贵品质， 实际低端入世 带动全盘价格上扬 户型每成交一套单价提升 升值表现一蹴而就 造就稀缺物业抄楼热销的局面 为偏小户型制造空间拉大各户型价差 区域市场 / 项目区位认知 项目区域解析 老城区 由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固。 本案所在宣武区域具有以下特点： 未来区域定位明晰，面貌变化巨大 宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两街”为即广安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏商贸文化旅游区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、先农坛医学科学城。 完善配套 区域内现有生活配套齐全； 未来自身的商业、商务配套将加强区域商务氛围 交通便捷（涉外、城区） 项目坐落在两广路上；东面是二环路；西临北京西客站； 与京开、京石、京张三条国道相连，是辐射京南诸省市的重要门户 成熟区域 项目所处区域居住社区密集，生活氛围浓厚 商业云集 报国寺收藏品市场；“中央采购区”马连道茶叶市场；北京音像批发城；京城黄金第一家——“菜百” 政府机关集中区 周边分布较多的政府机关办公场所、省市驻京办事处 形象塑造 “朗琴园”前三期产品塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础 区域产品 项目所处区域内，及周边，物业价格偏低；对本项目未来高端产品形象的塑造具有一定不利影响 交通便捷 商业云集 报国寺收藏品市场 京城黄金第一家---“菜百” 马连道茶叶市场 北京马连道邮币卡市场 成熟区域 完善配套 政府机关集中区 形象塑造 区域产品 区域竞争 / 项目区位认知 周边公寓项目调研 周边办公楼项目调研 周边酒店调研 入住广安门区域的客户经商类型较少，实际租住的情况比较多。客户群的入住目标也以经济型酒店为主，客户群的消费能力处于中档。广安门区域的宾馆空置率总体为22.5％，低于长安街延线高档酒店的30％ 。区域的酒店型物业获得较多认可 。 项目周边酒店点评 两个区域的酒店档次整体偏低，西客站的酒店档次略高于宣武区。宣武区以三星级中档酒店为主，以消费能力中档偏低的客户为主。 区域市场 / 项目区位认知 项目SWOT分析 A 作为综合商务组团，产品力强，弥补区域市场空白点 B 产品规划特色为营销传播提供了良好的平台 C 区域特性影响客群认知，提升市场关注度是项目入市的基础 Strengths优势分析 （1）规划优势：高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大 （2）规模优势：16万平方米，涵盖写字楼、SOHO办公、星级酒店、商铺于一体的大型综合体，容易形成区域内地标性建筑 （3）交通优势：项目紧邻两广路、二环路，交通便捷，可达性强，对商、住有较强的支持 （4）自身优势：“朗琴园”前三期产品塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础 （5）佩套优势：区域内生活、商业配套齐全；未来自身的商业、商务配套将使生活更加便利 （6）商企云集：区域内密集的商企汇集为本项目带来大量客群 Weaknesses劣势分析 （1）周边商务配套不全，档次不高 （2）周边生活配套不全，档次不高 （3）项目规模小，无法营造大盘效应 （4）地块小，施工难度较大 （5）西二环道路两侧的过街通道距离本案较远 Opportunities机会分析 （1）天时——宏观经济运行良好，地产市场