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项目二十 征地和房屋拆迁补偿估价 补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。我国房地产估价经过十年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。 19．4．1 征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律规定 1）《中华人民共和国宪法修正案》 2）《中华人民共和国物权法》 3）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日通过，1998年8月29日第三次修订） 4)国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发?〔2004〕238号） 5）国务院《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，第305号令发布，自2001年11月1日起施行) 6）建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号，自2004年1月1日起施行 ） 7) 建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号，自2004年3月1日起施行） 8)国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号，2003年9 9）国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号，2004年6月6日） 10）财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号2005.03.22） 19．4．2 征地和房屋拆迁补偿估价的特点 征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。征地和拆迁房屋的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。一般房地产的市场价评估通常是数量有限，单个或数个房地产的估价，涉及面窄，相互关联小，社会影响不大，可直接运用市场法、收益法、成本法或假设开发法进行估价。而征地和拆迁房屋的估价有以下几方面的特点： 1）拆迁户数多、估价量大。我国是发展中国家，要不断加快现代化建设步伐，而城市建设要先行。大规模的城市建设，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。以南京市为例，据统计2003年南京市实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2．4万多户，拆迁工企单位1320个。拆迁户数多必然带来拆迁房屋估价量大。 2）涉及面广，社会影响大。拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权，也有共有产权。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。 3）补偿价格关联性强。就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，不同时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，不同时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。 4）估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。不宜简单地运用某种方法比如运用市场法去确定每一个被拆迁房屋的评估价格，这样有可能出现房屋状况基本相同的被拆迁房屋，由于选取的交易实例不同，产生评估价格的差异，就会造成被拆迁房屋评估价格低，被拆迁人对评估价格不满的状况。 19．4．3 征地和房屋拆迁补偿估价的分类 根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分以下三种情况： （1）征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集体所有的土地，经依法征用转