新都市商业 广场销售方案学科介绍课程讲述.pptVIP

新都市商业广场销售推广建议 美格行商业地产顾问 2004年10月10日 三、商圈分析 中心南商圈近两年才开始形成，该片区以居住为主，如皇岗村、石厦、新洲，以及深圳最大微利房社区——益田村，是名副其实的CLD。 由于本片区辐射范围广，居住人口多，消费稳定，消费水平强，为众商家所看好，片区内的商业也得到了逐步发展。 人人乐、天虹、万佳、百佳等大型百货超市相继进入，更为本片区的商业注入了活力。 随后北京国美电器、上海好美家家居等知名连锁专业市场也都纷纷抢摊该片区，丰富了该片区的商业业态，进一步加快了片区的商业发展。 目前主要的商场、大商家主要分布在福强路沿线，且主要经营百货超市及餐饮，因此也吸引消费者购物娱乐，人流较旺 四、社区分析 以项目为中心约一公里范围的住宅调查统计显示：共有益田村、翠堤湾等楼盘45个，约37740户，共159060人，另据不完全统计，在以项目为中心的3公里以内范围共有46825户，约187300人，故项目拥有较大的人口消费基数，消费潜力较大。 尤其是益田村、金地两大社区，一个是政府社区，一个是高尚社区，社区居民收入高，具有较强的消费力 由中港城的经营可见周遍居民的消费水平 六、商铺形式 目前市场上销售的商铺主要以产权式商铺居多，但随着市场的发展，投资者也越来越顾虑了，不仅考虑回报、位置，还考虑经营，未来的发展 而本项目是大商家租用，销售亦是产权式商铺，且面积较大，不象其他产权小柜台，投资小门槛低 但大商家的好处是相对稳定，有一定的市场吸引力及容易做旺 本项目的经营定位，将来业主如果收回铺位也较难自己经营，因此也是产权商铺未来要解决的问题，否则客户会难以最后决定 八、经营问题 好美家建材超市租用新都市商业广场一层及二层，经营已有一年，但目前的人流及生意不甚理想 香江家私租用新都市商业广场三层及四层，情况较好美家好 商场整体目前是以家私建材零售，此类行业不象日用百货餐饮类经营能吸引大量人流，例如中港城，也因此致使人气不足 但此类商业的赢利也不完全靠人流量，在经营上作一定的促销会有一定的成效 九、商家建议 以目前的经营状况，好美家经营一般，有退场的意向 如目前一、二层从新定位招商，会存在一定的问题： 1、不利销售对外的宣传 2、好美家经营一年撤离，客户担心新定位还未必可行 3、现在招其他商家，还需谈判时间，短时间内难有较好的安排，从而会影响客户投资意愿 故此，建议留住好美家 1、让客户感觉商场目前还可以，经营家私建材有一定规模 2、调整业态尚需时间，保持稳定有利于增强客户投资信心 3、好美家仍有一定的品牌效应，对销售会有一定的帮助 十、推广定位 项目一期已经营建材家私，而二期仍有待发展，故推广上可将整体上包装定位，以提升项目优势 形象推广上可定位为： 新都市商业广场——益田村大型社区购物中心 一期——都市家居馆 二期——都市生活馆 投资推广上可定位为： 依托大社区，投资更保障 社区实例——梅林家乐福 价值范例——益田中港城 十一、推广策略 项目整体规模有两期，尚有二期未开工建设，推广上应强调项目的规模效应 推广策略： 1、一二期联动 未销售准备二期设计方案、有关建筑商场效果图配合宣传推广，令到项目的规模能形成市场的吸引力，同时可起到联动效果 2、高戍达配合 有关资料宣传高戍达的实力及安排有关的客户投资保证措施 3、以社区为依靠、回报为目标宣传 强化大社区的消费，稳定的投资回报做宣传，吸引投资者 十二、目标客户 商铺销售主要目标客户投资分析： 私企经营者 从事餐饮、商贸、工厂等私营业者，闲置资金无好项目投资而来投资 政府公务员 政府、事业单位人员住房稳定，有较多闲置资金，而存银行利息少而来投资 高级白领 外企、股票证券经纪、律师等高学历，收入高，有较多闲钱为更好回报而来投资 此类投资者都有较多的闲置资金，同时对回报有一定的要求及考虑资金安全，因投资大会对项目的情况及相关的问题会考虑的更多 十三、商铺面积 楼层 建筑面积 （㎡） 可售面积 （㎡） 分割方式 经营商家 1/F 5771.01 3482.29 独立铺位统一经营 好美家建材 2/F 6613.88 4256.14 独立铺位统一经营 好美家建材 3/F 6445.84 不售统一经营 香江家私 4/F 6641.43 不售统一经营 香江家私 可售铺位面积 1/F 面积主要为43㎡、53 ㎡、65 ㎡ 2/F 面积主要为30㎡、50 ㎡、70 ㎡ 整体平均约60 ㎡ 在目前的商铺投资