地产智库咨询：海事大学地块营销策划报告2014年10月p169.ppt

。拼细节 针对项目定制产品的一系列设计师语录、手稿、草稿，放大产品价值认同 ——产品定制价值细节—— 。拼细节 人行道与车行道石材铺装的变化 富有意境的单元道路 单元前精致的铺装（拼花） ——景观细节—— 精装公共走道体现温馨雅致 精装电梯轿厢 看房通道： 通道全包+ARTDECO风格墙纸+内打灯效果 。拼细节 ——公共部位细节—— 。拼生活融入感 售楼处不一定要极度豪华 但一定要时尚、国际、大气 。拼生活融入感 体现浓浓的生活气息 泛会所居家模式，提供现代交际环境 体现居住氛围及居住品质感 利用架空层打造不同表现形式的“泛会所”生活空间 。拼生活融入感 结合园林景观风格，注重居住氛围与生活气息的情境塑造 。拼服务 提供一对一定制式服务，让客户提前感受项目高端服务标准； 样板房大堂设置大堂管家，引发未来生活方式联想； 强化现场服务物料体系的高大上包装方式； ▲保安站姿精神，见客敬礼 开车门问候，或代泊车服务，对客户去向进行指引 售楼处门前的微笑礼迎 豪华短驳车 。拼服务 从外场到内场，真正做到只有服务，没有销售 此外 售楼处会所体验是重中之重 根据目前我们判定的客户需求及市场经验 在会所定位上，我们建议销售期主要做三大功能体验 高端餐饮，健康养生，青少年国际菁英教育 会所功能打造高端餐饮 引入悦榕庄、三星米其林级高端餐饮品牌 提升项目整体形象的同时，为客户圈层营销提供条件 会所功能打造健康养生 SPA养生室 禅意品茶室 健身活动室 会所功能打造青少年国际菁英教育 国际菁英礼仪、运动 外语培训/出国留学 棋艺社 同策关于售楼处会所运营的三点建议： 前置化——核心宗旨在于服务售楼处销售，为项目销售提供良好的圈层经营条件； 会员化——通过会员卡、体验券的方式实现客户在售楼处会所的圈层体验； 利益化——入会前500名会员，可以享受会所年度经营利润分成，提高客户圈层体验的积极性； 强媒体+圈层经营+焦点引爆 突围方向 之 立体推广 推广策略 高空 中空 低空 高效媒体造势 户外全面开花 地拓深耕 精准出击 一鸣惊人 一击制胜 主流媒体、曝光度、号召力 高空轰炸 中空拦截 户外媒体、高举、高频、高密度 低空点射 地域深耕、商圈、社区、行业 内环内·上海心·新上海 关键词 关键词 关键词 强势推广/立体出击/引爆全城 自媒体营销整合出击 主流媒体高空轰炸 建议除常规线上媒体以外，采用多元化新媒体合作，如腾讯频道、优酷、财经类网站、财经类杂志等，保持线上曝光率和公信号召力： （电视） 第一财经、星地产、今日房产、东方购物等 （纸媒）《新民晚报》、《东方早报》、《晨报》、外媒夹报 （网媒）“搜房网”、“安居客”、“腾讯”、“凤凰网”、“新浪”“优酷（结合活动炒作）” （电台） 101.7、93.7 （杂志）《财经》、《商界》等 高空推广 建议选择权威电视平台，联合打造系列明星秀场看房栏目，通过名人置业观、明星生活观，引爆目标客群眼球，强势提升项目知名度。 建议与SMG建议全频道立体合作方案，定制系列节目，整合其线上线下资源，在专题看房栏目、明星真人秀栏目、名人讲堂的栏目，植入本案。 名人建议采用财经类名人、知名企业主、地产大鳄、娱乐明星等。 权威媒体强势发声 高空推广 媒体选择：门户网站（腾讯、网易、凤凰等），专业型网站（搜房、安居客、新浪等） 建议除传统专业地产网站常规投放外，选择1-2家主流门户网站，进行跨界合作，利用社交工具平台的病毒传播，如facebook、QQ等，及视频网站，如优酷、乐视等，配合项目营销主题，推出系列线上线下互动活动，如“中国好女婿——幸福家庭视频秀”、“名人fashion秀——大型明星生活实录真人秀”等活动。 网罗天下出奇制胜 推广策略 突围方向 之 强体验 会所售楼处 样板区 样板房 礼宾服务 通过极致体验享受，传递高端/国际化的生活方式 同策对于体验营销的两个观点 观点一： 目前上海中高端项目的体验打造在硬件、风格均较为成熟，跳脱更多需要拼创新、拼细节、拼生活融入感、拼服务； 观点二： 售楼处会所化是中高端项目的主流操作趋势，也是本案未来应重点强化的部分；首先，会所需前置性经营体验，第二，针对目标客群需求做主题性功能； 。拼创新 居家品质的极致体验 琥珀丝绸(Ambre Soie) 月光润石(Pierre de Lune) 光灿茉莉（Eclat de Jasmin） 紫晶皮革(Cuir Amethyst) 木质焚香(Bois d‘Ences) 水波翡翠(Eau de Jade) 六套Prive 定制主题样板房 融合 生活情境的营造 刚打开的红酒 未写完的家书 未看完的书 挂在墙上的有点旧的全家福 由梁志天/邱德光/龚书章三大顶级室内设计师担纲， 各自设计3套 Prive定制主题样板房