房地产融资方式比较与选择.docVIP

西南财经大学 房地产融资方式比较与选择 ——以重庆地区为例 The compare and choice of real estate financing methods ——for example of Congo 学位申请人：魏赛 年级：2004级 学科专业：金融学 研究方向：商业银行经营管理 指导教师：李燕君副教授 定稿时间：2007-4-18西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重 个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本学位论文引起的法 全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 年月日 1 引言 研究背景 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 由于房地产行业融资渠道单一，风险逐步加大，近几年以来，从央行出台“121”号文件对房贷严加控制，到国务院常务会议通过《国务院2005年工作要点》（也称“国八条”）来控制房地产建设规模和稳定房价，再到四大行及交通、光大等银行公布的《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，将重点投向能源、电信等具有资源型、垄断性特点的行业，而将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外以及最近的土地增值税的征收，政府 频频出台对于房地产市场的调控措施，对房地产信贷的各个环节和主题都作了具体详细的要求，房地产企业正面临资金面上银根紧缩的严酷现实。一些刚刚开工的项目，甚至可能发生资金链断裂的危险。房地产业的健康发展对国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资 金密集型行业，因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。据统计在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到70%以上，房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重高达7.8%。事实上在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不是银行贷款，也不是上市发行股票，而是通过债券、房地产投资信托、房地产产业基金等形式来自行筹资的。国内房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行贷款。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。 长期以来，中国房地产企业传统的融资渠道就是银行借贷，这造成了风险过度集中于银行,房地产投融资金融创新滞后,以及房地产开发企业自有资金不足的后果。在紧缩的宏观环境下，国内房地产企业极度缺乏资金的状况与外资潜在的旺盛逐利需求相交，就使得企业拓展其融资渠道的诉求变得更加迫切。 论文基本结构 本文旨在对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的主要融资方式进行比较与研究，为不同类型与规模的房地产企业提供融资选择，同时对改善国内房地产企业的融资环境提出了一些建议与措施，主要研究内容如下: 本文第一部分论述了房地产行业融资现状。具体论述了房地产行业在国民经济发展中的重要性，资金是制约房地产企业发展的关键生产要素，而银行贷款是目前我国房地产企业融资的主要方式等内容。文章首先描述了当前房地产业的四个特征，说明在我国房地产业融资困难的情况下，开辟多元化的融资渠道是当务之急。为了解决这个问题，作者首先研究了影响房地产融资的外部因素和内部因素，并且说明了外部因素对房地产行业的影响力更大，进而分析了最近宏观面给房地产行业带来的影响，最后提出我国房地产企业对银行的依赖度过高，指出了房地产行业融资模式单一容易产生的后果。为此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险。 文章的核心部分由两块内容组成：一是对银行贷款以外的几种融资模式进行比较分析，其中重点论述了上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式，集中介绍了几种重点融资方式目前面临的市场情况，各自的优势及存在的问题，并指出各种融资方式可用于哪种房地产开发企业。二是以重庆房地产市场实际情况为例，从不同的开发项目，不同的企业规模来举例说明各种融资方式在实际中的运用，并建议在实际中应采用融资组合的方式来满足资金的需求。在最后部分中，作者通过自己相对熟悉的重庆市房地产市场，并在收集了大量重庆市房地产市场的资料的基础上，再通过和一些房地产企业管理人员和财务人员的谈话，了解了重庆市房地产市场的实际情况情况。最后从政府、资本市场与金融机构、房地产企业三个层面对改善我国房地产