【地产全案】品清湖Final.ppt

市场分析 本章节期望通过对汕尾地区房地产市场的调研分析，为本项目的定位提供依据，使本项目成为能为市场带来活力、为置业者提供优质居所、为开发者带来最大利益的产品；同时也为后期营销推广开辟渠道，挖掘出最具价值的客户资源，提示最具时效性的营销手段。 汕尾概况 汕尾位於广东省东部沿海 ，依山傍海； 海洋性气候，历史文物众多，旅游资源丰富 流域面积3613.7平方公里，占全市总面积的69.2%，水产资源丰富 市区面积150平方公里 全市总人口302万人,其中非农人口90多万。全市旅居海外华侨、港澳台人士近百万人。 汕尾宏观环境分析 汕尾的经济发展在全省较为落后，产业结构、财政收入均存在不合理现象，城市信用危机严重制约着汕尾的发展。 04年完成地区生产总值220.1亿元，同比增长15% 共有各类民营经济组织近4万户，民营经济实现的国内生产总值约占全市的80%。汕尾电厂、大华电厂、广东第四核电站、上海中油公司储油仓、白沙湖新港区等大项目的兴建将改善产业结构 汕尾市没有明显的商圈，主要生活配套都集中在旧城区，预计新区在未来几年中会崛起较成规模的商业配套。 汕尾人口消费力分析 市区居民家庭户均人口为4.17人/户，户均就业人口数1.89人/户 城镇居民人均可支配收入6196元 人均转移性收入1483元，家庭人均经营收入1009元 人均消费性支出5354元 八大类消费支出除设备用品及服务和医疗保健下降外，食品、衣着、交通与通信、娱乐文教服务、居住、杂项商品及服务均呈不同程度增长 汕尾习俗特征 汕尾民风相对保守，同时又具坚韧彪悍特点，所以一方面保留了难能可贵的传统精神，另一方面却凸显了与现代文明社会的矛盾。 市区方言：海陆丰福佬话 居民特征：信奉神明 注重睦邻 团结彪悍 吃擂茶 城市发展规划 汕尾市近期的建设将以道路等基础设施的开辟、拓展为指引，带动城市新区的开发和旧区改造按照各自有利的发展方向有序进行，逐步形成良好的城市用地功能布局。其规划建设以“立足于现实、基础设施先行、土地利用集约发展，新老城区滚动发展、内外结合，前后衔接，整体协调”四项原则协调发展。 市区“净化、绿化、亮化”建设，治理环境污染，增大绿化力度，梳理市区乱摆摊造成的交通堵塞，加强滨海道路的导视系统和照明系统等。 汕尾市宏观房地产市场 土地市场特征 土地成本较低 交易量较小 市场相当不规范，场外隐形交易尚未杜绝 以往用于住宅开发的土地规模较小 预测：在品清湖北岸地块出让后，如政府趁势加强引导，汕尾土地市场有望得到规范，吸引更多外地品牌开发商进驻。 在售楼盘较少，档次不高 集中在汕尾港滨海沿线 建筑类型为多层、小高层 产品设计缺乏创新性 预计未来供应：近期内有本项目和市中心的大中华项目，今后的住宅将集中在品清湖沿岸，档次相对较高 商品住宅需求特征 当地居民多为几代同堂，所以要求户型宽大，120平米以上三房四房 由于生活习惯，青睐多层及小高层住宅，而对高层的认可度较低 讲求风水，喜爱东南向通透性较好的户型 目前在售的楼盘销售情况一般，市场反应不温不火 市场潜在需求（改换住房、置业保值）不可小觑 美联认为，由于汕尾在售楼盘自身素质、销售推广存在一定缺陷，未能刺激当地的住房消费，导致商住市场波澜不惊。但城区及周边县市隐藏着一定数量的潜客户，一旦有专业的高品质楼盘出现，汕尾将出现前所未有的置业热潮。 价格 目前均价1400-1500元/平方米 预计本项目和大中华入市后会带动汕尾房价提升，中高档住宅均价有望突破2000元/平方米 区域房地产市场 汕尾新城市中心发展区位于品清湖北岸，乃市政府所在地，市政配套齐全，是汕尾未来的CBD；景观资源、规划配套一流，是孕育高档住宅的温床 品清湖西部沿岸是新兴的休闲居住区，滨海大道景观开阔，但可供出让的土地稀少。 竞争楼盘 大中华国际公馆 入市时间与本项目最近，必将分流一部分客户。该项目规模不大，景观资源与本项目亦无可比性，但大中华的品牌实力不容忽视。 御景园 已经销售过半的项目，预计明年6月入伙。 海港城 景观优越，周边配套相对成熟。年底入伙，对本项目影响不大。 产品特征 小高层、多层 现代风格和欧式风格外立面 园林设计一般 户型中大为主，平层为主，创新性不高 目标客户分析 汕尾本地居民占大多数 ——为了改善居住环境，对户型面积、安全性、配套成熟度较为在意 部分周边县市居民 ——步入城市生活，享受城市繁华配套 少量汕尾籍外地人士 ——外地经商，积蓄颇丰，故乡置业以安置亲人长辈或用于闲时自住 外地投资客户 ——置业保值，经亲友介绍，用于投资 营销手段分析 汕尾商品住宅营销特征 广告投放较少，多靠现场资料