【商业地产-PPT】融侨·左海湾花园洋房策划案-重庆立业顾问-40官PPT.pptVIP

花园洋房户型面积区间比重分布（%） - - 6.3% 14% 11.7% 52.3% 15.6% - - 大城小院 - - - - - 43.9% 28.1% 28.0% - 红树林 - - - - 13.4% 30.9% 26.8% 23.7% 5.1% 同景国际城 6.4% 5.5% 2% 12.3% 53.2% 8.8% 11.7% - - 弗莱明戈 300 250-300 220-250 180-220 150-180 120-150 100-120 80-100 80 项目名称 目前市面上主要在售的花园洋房主力面积主要以套内100-180平方米为主，超过180平方米的主要以底跃和顶跃的大户型为主，所占比例相对较小。 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。 一层（赠送） 二层 三层 T3户型套内面积156㎡ 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性 E7底跃套内面积：240㎡ 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 3、增加中间层产品的变化 C3-5 套内面积：118㎡ 空中花园的利用 地下/半地下空间 五、产品设计建议 城市花园洋房设计建议 4、利用坡地打造地下附属空间（地下室、半地下室形态） 万科城的地下空间利用 THANKS 集中式商业销售模式 案例研究 我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍 案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标 产权返租模式 1 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 案例：常兴天虹商场 楼层：1——5层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8%（低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款 楼层 销售铺位个数/总铺位个数 销售个数比率 1/F 未售 ---------- 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 资料来源：国土局网站销售公示。 发展商保留1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。 现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售率约占推出部分的47%。 此项目现仍返租，但已经不能作按揭。 店中店销售模式 2 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商 投资者 经营者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 购买产品 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——赛格电子市场 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 案例：赛格电子市场 简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。 铺位形式：专柜及铺位 主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材 现状：4—7层出租，1—3层在经营情况稳定后出售给大客户 基金整售模式 3 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。 基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 投资者 基金 经营者 使用者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 承租物业 购买产品 获取销售利润 开发商 获取现金 获取投资收益 整售的适用条件