【商业地产-PPT】南京金塔汤山别墅项目前期条策划报告统稿-140PPT-2007年.ppt

大东郊内，阳山脚下，交通便利，配套欠缺 群山环绕、卧虎藏龙，景点相邻、温泉文化 高速匝道、直通仙林、宁杭公路改造等等 自然资源丰富，区位优势明显，远景规划美好 一小时都市圈别墅市场格局 经济上自觉接受南京辐射 良好景观资源,往往是旅游休闲胜地,好山好水; 交通便利,距离南京主城区60到100公里,1小时车程; 第2居所,5+2生活方式 目前以溧水的东屏湖、卧龙湖，安徽和县的香泉湖，句容的仑山湖等区域为主力供应区域 大南京别墅市场格局 05年以前主要以江宁三山板块为主，05年至今完成从小三山到大三山板块的扩张，即：原江宁三山板块、以紫金山为核心的大东郊板块和江北的老山板块 从空间上看，近郊别墅的供应日渐稀缺，远郊别墅逐渐走入视野 第一居所为主 目前主力供应区域为老山板块、江宁的方山九龙湖板块以及仙林板块 从产品类型上看，独立别墅开始大行其道，钟山国际高尔夫、山河水、巴厘原墅等先后高调亮相 从建筑风格看，目前在售的别墅、类别墅项目以欧风美雨为主，西班牙、意大利、北美等西式别墅甚嚣尘上，传统中式和现代中式风格较少 竞争板块之汤山 代表项目：汤山公馆、巴厘原墅、东郊小镇等； 供应情况：目前供应量较小，后期包括阳山、青龙山一带有大量潜在供应； 主力产品供应：独栋、联排、叠加等物业类型供应丰富，目前独栋已去化完毕； 建筑风格：民国风、东南亚异域风情等； 营销主要卖点：汤泉、山水等； 区域定位：兼具第一、第二居所； 典型个案小结 竞争板块之仙林 代表项目：山水风华、栖园、依云溪谷、汇杰文庭、新城尚东区等； 供应情况：当前供应量较大，后继供应可观； 主力产品供应：目前以低密度为主，后期有部分独栋及双拼； 建筑风格：欧风美雨泛滥、不纯粹的新中式； 营销主要卖点：大学城、配套； 区域定位：南京新市区，唯一国家级大学城，造城概念，第一居所； 竞争板块之方山九龙湖 代表项目：雷丁TOWN、罗托鲁拉等； 供应情况：起步阶段，当前供应极少，后期项目多且与本案入市时机吻合； 主力产品供应：目前以联排为主； 建筑风格：欧风美雨泛滥、传统中式； 营销主要卖点：山水、大学城、配套； 区域定位：江宁三山板块的南延，第一居所为主； 竞争板块之三山 代表项目：玛斯兰德、复地朗香、山水华门等； 供应情况：别墅开发较为成熟，目前别墅市场主力供应区域，后继供应少； 主力产品供应：目前以联排为主； 建筑风格：欧风美雨泛滥； 营销主要卖点：山水； 区域定位：曾经的5+2模式，目前随周边配套完善渐成第一居所； 典型个案小结 竞争性板块总结 物业类型 联排是几大竞争性板块的主力供应物业类型，面积多在200平至240平之间； 叠加大放异彩，这种介于别墅与公寓之间的物业形态有广泛的市场需求； 双拼供应较少； 价格特征 联排价格跨度较大，单价从6400元到11000元不等。 总体看，别墅、类别墅物业未来价格上升趋势明显，稀缺体现价值。 建筑风格 欧风美雨极度泛滥，较少为传统中式和新中式风格； 主要卖点 以自然景观为主，辅以汤泉等稀缺资源，部分区域主打新城、未来配套完善等概念； 客群 近郊城市化、远郊近郊化，别墅渐成第一居所的载体 ，兼有部分5+2、投资性群体。 传承中国文化的精髓 ----神形兼备的中国建筑 仿生建筑在中国古建上的运用 仿生建筑在中国现代建筑上的运用 仿生建筑的经典流传 规划的围合 中国建筑不乏色彩 “彩色中国”的应用----砖雕 “彩色中国”的应用----外墙 “彩色中国”的应用----月亮门 “彩色中国”的应用----琉璃瓦 SPA 商务 商业 酒店 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源——钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。 宝莲城的核心客户群是谁 核心客户群 本地区固有的自由商态企业 与该地区支柱产业相配套的相关 行业 重点客户群 与该地区产业链息息相关的个体或私营公司 普遍性客户群 偶得客户群 外区域新进驻的其他中小企业 终端客户分析 核心客户置业关注点 环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求 产品 能够大大提升公司形象 价格 相比纯租用型办公房的资金支