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清华大学房地产纳税筹划课程内容整理 ??? 作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照《税法》，相当长一段时间《税法》将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境。??? 综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么？他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专