虹桥高铁枢纽商业策划案(上).pptx

上海铁路局高铁枢纽区域商业中心项目开发方案 路局多元经营投资中心 2012年3月 目 录 全局高铁商业转型发展的初步设想 虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 上海虹桥高铁站媒体规划方案 商业中心运作模式简介 全局枢纽站商业中心项目推进计划和展望 虹桥枢纽火车站商业导视系统 全局高铁商业转型发展的初步设想 一、发展现状分析 二、发展环境分析 三、发展关键问题分析 四、推进转型发展构想 五、推进机制 根据今年全局工作会议和路局“十二五”规划精神，为迅速落实路局市场主体责任，进一步提升高铁客站整体经营收益，通过发展客站商业弥补客站高额建设投资和运营成本，并逐步把高铁客站商业打造成支撑铁路发展的核心业务之一，近期，我们广泛开展了市场调研，并与兄弟局和机场同行、驻站商家以及国内相关专业咨询机构等进行了多方面的交流研讨，对“十二五”我局高铁客站商业经营转型发展和虹桥枢纽站建设区域商业中心提出了以下初步设想和规划。 全局高铁商业转型发展初步设想 按照“客运全局化”的经营思路，在路局的统一领导和各处室的专业指导下，学习机场等交通枢纽同类企业先进的商业开发经营理念，我局高铁客站商业按照一下目标努力迈进。 一、发展现状分析 全局高铁商业转型发展初步设想 经过近三年的努力，已先后完成了沿海铁路、沪宁城际高铁、沪杭高铁、京沪高铁、上海虹桥站和南京南站等“二站四线”的首轮开发，总计开发商业面积24868㎡，形成年合同标的额14927.93万元，并在实践中逐步探索形成了一套全新的具有上海局特色的高铁商业开发经营模式，在品牌档次、商业形象、服务品质和经济效益上都较既有站商业有了大幅的提升，更好地满足了高铁旅客的服务和消费需求。 在提高铁路客站商业品质和取得良好经济效益的同时，随着开发和经营工作不断深入，我局高铁商业的发展也遇到了严峻的挑战。 一、发展现状分析 全局高铁商业转型发展初步设想 13个车站共完成218个商铺招租，但至2011年底，未入驻或退租的已有55个（6158㎡），占一期开发量23882㎡的25.79%。 面临以上瓶颈，尤其是“7.23”事故以后，高铁客流增速减缓，驻站商家经营困难，目前，除徐州东、虹桥一期和南京南站部分餐饮、食品业态经营良好外，大部分商家都出现了不同程度的经营亏损，以京沪高铁一期商业为例 一、发展现状分析 全局高铁商业转型发展初步设想 二、发展环境分析 全局高铁商业转型发展初步设想 全局高铁商业转型发展初步设想 二、发展环境分析 二、发展环境分析 全局高铁商业转型发展初步设想 全局高铁商业转型发展初步设想 二、发展环境分析 全局高铁商业转型发展初步设想 二、发展环境分析 利用网络化覆盖、渠道大流通、品牌连锁经营等战略优势，形成点、站、车、网四位一体商业经营模式。 全局高铁商业转型发展初步设想 规划和布局差异，城市商业多规划在城市中心或大型成熟社区，目标消费人群广而多，市场培育期也会大大缩短。而高铁客站的建成和投入运营往往远远超前于城市开发规划的实施，造成客站位置偏远，而且高铁商业消费人群是旅客，同步开通后，在客流有限且周边无消费需求条件下，经营困难市场培育期长； 定位和管理差异，城市商业功能定位目标明确，管理专业，完全市场化运营，大型商业体往往可以通过全年50多个节庆日，策划组织专业营销活动来实现其经营目标。而高铁商业功能定位是客运配套服务，发展目标及其管理要求、经营手段都不同 一 二 二、发展环境分析 全局高铁商业转型发展初步设想 规模和主题差异。目前高铁枢纽站规划的商业面积都已达到20000㎡左右，相当于城市一个中型偏大的百货商场，也是现阶段城市商业体中经营困难最大的一类。这类商业发展的出路一是靠扩大体量发展成更大规模的商业中心，二是靠调整定位走专业化、特色化经营的道路。而高铁枢纽站单一的客运配套服务的定位难以形成主题特色经营，引爆消费需求； 经营模式差异。城市购物中心的盈利模式是物业管理加销售管理，以专业化、连锁化经营为主。而目前我局高铁商业主要是物业管理模式，并且路局在合资铁路模式下运营还是一个“二房东”的角色，如不能尽快形成销售业务难以实现持续发展； 三 四 二、发展环境分析 全局高铁商业转型发展初步设想 综上所述，我局高铁商业要突破现有发展瓶颈，实现深度开发的目标，必须适新应变，借鉴各类商业体发展的成功经验，主动转型，调整定位，综合打造，充分发挥铁路独有的网络优势，培育自身健康可持续发展的核心竞争力。 通过分析，我们感到，要实现我局高铁商业下一步持续发展目标，当前必须重点解决好几个问题： 三、发展关键问题分析 全局高铁商业转型发展初步设想 前期对标机场商业的客运配套服务定位曾经给我局高铁商业开发指明了方向，也取得了骄人的成绩。但近年来，随着国际国内商业模