连锁企业选址战略规划选择.pptVIP

连锁企业选址的战略选择 鲁 炳 全 中国人民大学 特聘教授 北京博智行商业地产研究院 院长 一、连锁零售业态分类 1、业态分类 按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等满足不同的消费需求而进行要素组合。 国家质检总局、国家标准委联合发布并于2004年10月1日开始实施的国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），将零售业分为17种业态。其中，有店铺零售业态共有12种，无店铺零售业态共有5种。 2、连 锁 从理论和规范角度讲，有店铺零售业态，符合原国内贸易部于1997年3月27日发布的《连锁店经营管理规范意见》，并根据国家工商行政管理局1997年5月30日发布的《关于连锁店登记管理有关问题的通知》进行登记的零售企业，都可以称为连锁企业。 连锁，包括直营连锁、特许连锁（或加盟连锁）和自愿连锁。 自愿连锁，主要是契约性的，目前在国内规范化的实践比较少。 特许连锁，还须遵守国务院发布并于2007年5月1日起施行的《商业特许经营管理条例》。 3、国内外连锁经营主力零售业态 （1）便利店（convenience store） （2）超市（包括食品超市和综合超市）（supermarket） （3）大型超市（hypermarket） （4）仓储式会员店（warehouse club） （5）百货店（department store） （6）专业店（speciality store） （7）专卖店（exclusive shop） （8）家居建材商店（home center） （9）购物中心（shopping center/shopping mall） 二、选址对连锁零售业态的重要性 1、连锁零售业的核心竞争力 有辐射力的网点资源 有吸引力的商品资源 有购买力的顾客资源 有凝聚力的人力资源 有影响力的文化资源 商品经营技术和店铺选址技术构成现代零售业竞争力的两大支柱 2、终端为主，渠道制胜 Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址 “一步差三市” 受物理条件、城市规划和其他诸客观条件制约，网点资源不可再生 连锁业必须达到一定的规模，才能形成规模效应，规模不够，可能产生“规模不经济” 改造、搬迁难度大，投资大 商业物业的资本价值 3、企业战略与规划实施的基础 成功的企业发展战略依赖于拓展策略 成功的拓展策略依赖于布局规划策略 成功的规划策略依赖于实施的基础 三、选址的基本原则 1、适用性：根据公司发展战略、规划及业态特点选址 2、便利性：针对目标客户群，以顾客为导向 首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所遇到的竞争选址。 包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、确认、选购，一切以顾客为中心 3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境 的变化，夺取市场先机 4、购买力 5、成本与投资测算 6、效率与速度 7、标准的严肃性，不急于求成 四、选址要素 1、城市要素 （1）城市类型：地形、气候、风土，行政、经济、历史、 文化、教育 （2）城市设施：学校、医院，能源供应，环保 （3）城市交通：城际交通、城内交通 （4）城市规划：行政区、商业区、居住区、道路、 大型基础设施 （5）消费者：人口、收入、可支配收入、消费水平、 消费结构、消费习俗、禁忌 （6）城市商业：数量、面积、从业人员、销售额 （7）城市供应商 2、商圈要素 （1）位置，是否商圈内主要聚客点，人流是否会 被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性 3、物业要素 （1）场地：形状、地基、朝向、日照、道路衔接 （2）楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通 （3）水、电、气、暖、通讯条件 （4）中央空调、货梯、客梯、消防、人防 （5）卸货区、库房、通道 （6）停车，机动车、自行车 （7）广告位 （8）相邻关系 （9）法律与权利瑕疵，是否依法建设，是否有抵押， 是否有拆迁可能 （10）租期，租金，支付方式，免租期 4、选址禁忌 （1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、 人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱， 几不管 商圈分析的步骤 一般可分为以下几步：