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商品房销售及交付法律培训;培训目的： 指导工作，服务生活; 第一部分：商品房销售 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》 （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） ;第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房 地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成 或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权 于买受人，买受人支付价款的合同。 1、主体：房地产开发企业VS一般买受人（自然人、法人） 2、标的：尚未建成（预售）或者已竣工的房屋（现房） 3、有偿性：既然是买卖，当然有偿。 4、一手性：首次交易;第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房 预售许可证明的，可以认定有效。 1、《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工 程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、无预售许可进行销售的法律责任： 行政责任：《城市房地产管理法》第六十八条　违反本法第四十五条第一款的规 定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违 法所得，可以并处罚款。 民事责任：合同无效 ;3、无预售许可不得收取任何形式的费用 A.建设部《商品房销售办法》第22条：“不符合商品房销售条件的，房地 产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 B.建设部、国家发改委、国家工商总局《关于进一步整顿规范房地产交易 秩序的通知》（建住房[2006]166号）强调：“未取得商品房预售许可证的 项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认 订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品 房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房 地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管 理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令 其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。” ;C.建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预 售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）规定，“未取 得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预 售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收 取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”“对存在违法违 规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂 停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直 至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金 融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活 动。”;第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房 开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人 违反的，应当承担违约责任。 1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果未被载入合同的，则销售广告 和宣传资料对合同双方没有约束力。 2、销售广告和宣传资料可有条件被视为合同内容。 A/区域性 B/确定性 C/重大关联性;第四条?出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因 当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照 法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方 的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。 1、定金与订金 2、定金效果：客户被没收；开发商双倍返还。 3、不可归责于双方当事人的是由 ?？;第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售 管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并 且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商 品房买卖合同。 ? 1、《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业 和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期