世联青岛莱钢建设凭海临风销售执行方案.ppt

* * * * * * 公寓 花园洋房 小高层 坡地洋房 一期户型比例 面积 套数 比例 60以下 82 10% 60-80 56 7% 80-100 288 35% 100-120 84 10% 120-150 244 30% 150以上 66 8% 产品 栋数 套数 面积 公寓 5 96 80以内 花园洋房 14 360 100以内80% 坡地洋房 11 232 130以上 小高层 3 132 90-130 一期产品分析 一期产品分解及推售安排 将一期产品分为三部分推售 1 A A B C A B C A B C 推售时间 7月 7月 10月以后 目标客户 莱钢内部 胶南市场 市场客户 各地块产品系组成 地块 楼号 建筑形式 套数 销售策略 A 1#2#3#4#5# 花园洋房 126 以低于开盘价较多的内部职工价格销售、造成热销局面。 1#2#3#4# 坡地洋房 96 15# 小高层 44 公寓 91 B 6#7#8#11#14# 花园洋房 114 小幅度提升价格，以低于开盘价的价格，推动持续热销局面。 5#6#7# 坡地洋房 64 16# 小高层 44 C 10#11#13#14# 花园洋房 120 提升价格，造成升值现象，逐步拉开产品价格。 8#9#10#11# 坡地洋房 72 17# 小高层 44 各区块推盘产品统计 地块 建筑形式 30-70 70-100 100-130 130以上 套数 A 花园洋房 85 20 21 126 坡地洋房 96 96 小高层 22 22 44 公寓 91 91 比例 25% 30% 12% 33% B 花园洋房 126 14 2 142 坡地洋房 56 56 小高层 40 4 44 比例 52% 22% 26% C 花园洋房 70 16 6 92 坡地洋房 10 70 80 小高层 40 4 44 比例 51% 14% 35% 合计 91 343 126 255 815 各地块推盘计划 A地块由南向北分两次推出，挤压式认筹，先推出“1”达到预定效果后顺势加推“2”，否则不推 B地块一次性面对市场推出 正式开盘后消化A、B剩余房源 A、B地块消化80%以上，考虑推出C地块 在莱钢内部认购期间，原则上只针对A地块产品进行认购，不提前预留楼座。如遇外单位团购或特殊需求需要对A地块以外产品进行认购的情况，需特殊申请，经领导批示后，在B或C地块加推，不对外公布，属于内部专项销售，及时进行销控。 加推原则：逐栋加推 A 1 1 2 3 E 报告重点回顾 报告目的 统一思路（项目目标、竞争下的策略） 梳理工作（执行总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图、工作计划表） 1、两条腿走路，本地营销和异地战场同时开展。 2、在本地展示不足的情况下，以异地作为营销主场。异地强势推广，保证客户上门量；本地做展示和活动配合，促进成交。 3、以经营客户为核心，客户价值最大化，注重客户经营和维系。 【年度营销问题之下的核心策略梳理】 重要度 紧急性 阶段媒体、推广计划执行 莱钢广告牌、售楼处包装 莱钢宣传海报调整 莱钢项目启动事件营销活动准备 胶南户外媒体制作安装 户型折页、手提袋等销售道具设计制作 莱钢工会负责人沟通 莱钢日报主要负责人沟通 巡展点设置 产品发布会 内部客户认筹卡设计制作 《凭海临风楼书》 影视宣传片 网络媒体联系 看房班车组织联系 工地围挡设计 《客户通讯》 异地渠道拓展 路期指示牌设计 统一思路 梳理工作 抓紧落实 阶段核心工作： 一条线 一本书 一个会 落实阶段媒体推广计划 莱芜户外广告牌 内部客户卡 莱钢建设会 7月底《凭海临风楼书》 8.10前莱芜客户销售动线全部完成 一张卡 一个计划 一个牌 【凭海临风工作计划表】 2008.6～2008.12 【凭海临风总控图】 2008.6～2009.3 附件： 【凭海临风一期推广执行表】 2008.6～2008.8 8月-10月 11月-3月 7月 时间 阶段 目标 销售 节奏 封顶、取得预售许可证 临时售楼处开放，现场售楼处及展示区开工 工程 进度 开盘强销 形象导入、内外蓄客 营销 强度 营销 费用 40％（400万） 40％（400万） 示范区商业街完成 持销期 20％（200万） 传递项目价值，完成客户积累摸排 客户充分认同项目价值，实现整体销售60%的销售目标 一期尾盘销售，准备二期开盘 关键 节点 莱芜启动事件、临时售楼处开放 内部开盘、外部认筹、公开开盘 商业街开放圣诞联欢 推广 执行 户外高炮、展示到位，媒体配合，现场系列主题活动 推广及活动全面展开，推广主题完成产品力价值到生活方式的转换，高强度宣传，持续性活动和异地拓展，保证持续上门和成交 保持户外和网络，使外界有持