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PAGE PAGE 50 高层超高层住宅调研报告 住宅事业部 2010.7.9 目 录 一、超高层住宅简介 2 二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六．武汉超高层住宅市场调研 36 七．结论 50 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。??? 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。 一、超高层住宅简介 1.1 超高层建筑的定义??? 超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。 1.2超高层住宅的发展背景 1.3 超高层住宅的特点??? 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。 2008年全国城市GDP及城市化率对照表 ?1.4超高层的价值特征 1.5超高层住宅的技术特征 1.6超高层的平面布局 1.7超高层住宅产品产品分类 二、超高层住宅客户心理分析 2.1 客户特征??? 超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强 2.2 客户抗性探究??? 国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。 ??? 日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考： 三．超高层案例分析 超高层项目案例按业态分类 酒店 写字楼 综合体 居住性物业 上海金贸 武汉.锦绣长江 ……… 很多CBD商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸 住宅＋酒店 写字楼＋公寓 商业＋写字楼＋公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 …… 按地域分类 国内 香港/新加坡 国外 深圳： 万科俊园 万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州） 擎天华庭 港立豪园 世贸滨江系列（上海、福州、武汉） 青岛东海路9号 香港 新鸿基.凯旋门 贝沙湾 …… 新加坡 吉宝湾 澳大利亚黄金海岸 Sierra Grand 迈阿密海岸线案例 （一）、城市核心资源类超高层住宅 1.1香港超高层住宅 案例一、凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅 项目：凯旋门（the victory arch） 区域：尖沙咀柯士甸道西1号 占地面积：172000平方尺 物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位 户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主 开发时间：2005年 入伙时间：2006年7月 价格：15～25万（最高价38万）元/平方米 物管费：2.6元/方尺 发展商：新鸿基地产与香港地铁公司 管理公司：地铁物业管理 代理商：美联和中原 “凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例 2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五