合肥市商品房预售合同登记备案.docx

合肥市商品房预售合同登记备案 　　一、拿地之后，方案阶段，作为公司要考虑的：　　1、整个项目的开盘计划，项目开盘直接决定了报建计划及周期，同时，在报建过沉重，有个问题就是”一个总包施工合同只能办理一个施工许可证“，这就意味着，开盘计划怎么定，总包合同就该怎么签，当然这是在”四六八“计划的背景下，如果不赶时间，可以慢慢来。打个比方：如果项目特别赶时间，10栋楼，每栋楼推一次，那最把握的就是签10份合同，每栋楼单独作为合同标的。　　2、规划　　政策日新月异，在方案阶段，特别是楼主这样找的设计单位是外省，跟要熟悉最新的消防及规划指标计算法则，否则，在电子报批阶段，就会遇到诸容积率、绿化地、密度、层高等不符合要求的情况；同时，房地产商习惯性的偷面积：飘窗、设备平台等，其中飘窗，是指突出建建筑物外墙的凸窗，飘窗的下部是要突出结构底板的。一定根据最新的政策来设计，否则只能报建一套图，施工一套图；　　3、人防面积核算：方案阶段就要进行。楼主的项目各种难题都遇到了，找的上海的一家设计单位，不了解合肥的人防面积标准，导致人防面积比预期多了将近4000个平方，故在方案阶段，即要拿定人防面积，最好的办法，这个时候就把人防图纸找人防部门核算。　　4、消防总图：方案阶段，即要拿定消防总图去消防部门核准下消防总图该如何设计。具体如下：高层住宅楼的消防登高操作场地不应小于15*15米，且场地两侧离建筑物距离不应大于10米；消防车道的转弯半径不应小于12米；每栋高层建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，应沿两个长边设置。尽头式消防车道应设回车场；消防登高操作场地应设置在设有人员出入口一侧的长边。注”：消防环形车道最新的政策要求是不允许做隐形消防车道，即下面硬化，上面植草，这样不影响绿化绿，但政策已经明确不允许这样　　。楼主的单位在设计时就遇到这样的难题，绿化绿不够，就意味着要把其中某些楼面宽给所下或者除掉才能保证绿化率，解决这个问题的办法，就是后期验收时，消防验收之后再植草。　　5、配电房的位置：在合肥市，供电局不允许将变电所设置在地下室，因为供电对防水、防潮有很高要求，但与供电局关系好的除外，变电所放在上面是要计算容积率的。　　2、合肥市方案上会流程：　　分局专家会；分管局长参加，与方案涉及的教育、消防、规划、供电等相关部门参加；　　并联会：环保、卫生、消防、人防、建委、供电、排水、燃气、地震等部门参加，并联会可自由安排，放在初期可对方案设计有较强的指导作用，但坏处是，如果在开始就加了太多条条框框，很难使方案打擦边球。　　分局业务会：合肥市规划局局长参加，对整个合肥市的项目进行审定，一般由分局汇报；　　贵委会：合肥市委书记参与，一个月一次　　注：1、整个上会过程，只需要方案文本及电子版即可，搞定分局是第一步。楼主项目上会时间：7月9日专家会，7月24日分局业务会；8月14日合肥市规委会，8月19日合肥市并联会；　　3、楼主项目由于电子校核阶段，容积率超标，导致方案修改次数：　　9月4日，总平面电子校核，容积率超；　　9月10日，调整后，容积率校核后仍抄；　　9月15日，架空几栋楼后，容积率满足，绿化率超出　　9月15日-09月22日，商业重新布置和调整；　　9月23日，规划会要求盖章的方案与上规委会一致；　　9月24日，由于北边商业设计原因失误，重新调整。　　三、在合肥市，规委会通过后的方案，原则上不允许大调整，但是最终的方案是以报审总平面方案是规划局存档的方案为准，说下办理建设工程规划许可阶段。(来自:写论文网:合肥市商品房预售合同登记备案)　　1、在此阶段，需提供方案上并联会其他部门的要求：　　消防，十八层以上住宅审核，十八层以下及商业；人防节能环评防雷地震日照报告校核版宗地图上绘出单体定位图土地证、用地证、立项等其他文件　　2、规划证办出之前，有个建设工程规划事宜，这是批前公示，从报建到现场制作预计周期20天，不过都是指定单位，先交钱，先办证即可　　3、规划证阶段，要对施工图进行电子校核，与此同时，预测报告可以同步进行，合肥市要求，规划证与预售证面积相差正负3%内都可以办理预售证，超出太多，只能降层或其他调整。　　在施工图电子校核阶段，方案阶段关于飘窗、设备平台偷面积的做法就会体现出来，根据政策要求无法通过，这个时候只能是报建施工两套图。　　4、合肥市最新的要求是，见证办证，这其中最关键的是土地证，根据土地合同，出让金可以分期缴纳，但分期缴纳无法办理土地证，没有土地证即办理不了规划证。故要提前缴纳完毕土地出让金。由于财政系统原因，额合肥市财政局每天上午10点更新数据，及上午10点接收昨天传来的数据。如果赶时间，今天缴纳，必须要求到账银行在明天早上10点之前将数据传到财政局系统。尽管许多到账银行