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城市边缘大型居住区商业模式研究 世联研究模式 天通苑本苑概况 天通苑本苑总建筑面积为723414平米。共有楼宇108栋，计530个单元，5438户。常住人口约15000人，暂住人口约14000人。 区内设中山实验学校1所，幼儿园2所，各类商业门店100余家。 天通苑本苑商业分布现状 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮和房产中介、以及生活服务所占比例最高。 由于紧邻售楼处，天通苑1区和3区集中了大量的房产中介，成为天通苑大社区的房产交易中心。 满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低 各种商业物业形态及面积比例 从数量上看，天通苑内的商业物业主要以底商为主，街铺次之，独立商业最少。 天通苑内的商业以100-200平米的底商和街铺为主，200-500平米的街铺次之，大于500平米的商业很少。 天通苑内的底商面积最小的也在100平米左右。 社区东大门部分商业实景 1. 西单超市 2. 百汇园（洗浴、KTV） 3. 大鸭梨烤鸭 4. 龙生园 各类业态规模及位置排布规律 餐饮面积基本都大于100平米，主力面积为200~400平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在50~100平米，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧等娱乐型商业面积在200平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50~100平米，多分布于次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置 天通苑商业总结 通州果园区域?新华联家园概况 新华联家园入市近十年，社区发展已基本成熟 总建筑面积约60万平米，总居住约2800户，总居住人口约一万人 社区周边设有北苑学校、潞河中学、潞和医院、工商银行、建设银行、邮局等；社区内部设有大型中心大花园和幼儿园及7000平米会所 社区商业基本为裙楼底商形式，共120余家 天通苑本苑商业分布现状 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮占了最大的比例 各业态的种类和分布比例比较均衡，满足各类生活基本需求 满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低 周边缺乏大型集中式综合商业中心，不能满足居民中高消费需求 各种商业物业面积比例 100平米以下的铺面占主导地位，开间小于10米，最小的店面可以把面积控制在30平米以内 餐饮要求较大的开间和面积，基本都在100平米以上 除餐饮外主要都为服务社区的内向型商业，因此规模普遍较小，缺乏大规模商业 社区及底商实景 各类业态规模及位置排布规律 餐饮主力面积为200~400平米，且分布在社区主入口两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在50平米左右，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在200平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50~100平米，多分布于社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的位置 新华联家园商业总结 城市边缘大型居住区商业模式总结 在未来的工作中需要注意的问题 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2005.12.30 [关键字]： 社区、商业 [简介]： 天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式的相关结论。 天通苑居住区 1 2 3 7800 16 6区底商及街铺 9 102 5 4 29 30 15 1 1 1 数量 1500 汇仁医院 3 4200 5区底商及街铺 4 5100 1区底商及街铺 5 7700 3区底商及街铺 6 1200 2区底商及街铺 7 600 4区底商及街铺 8 48400 总计 4300 西单超市 2 16000 西单商场 1 面积（m2） 项目名称 9 4 6 5 7 8 各种商业物业形态的数量比 各种商业物业面积比 1 4 2 3 商业总规模已经达到一定水平，人均商业面积达到1.67平方米 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面 底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租 缺少集中的、成规模的商业中心 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求 果园区域新华联家园及周边商业 125 29 30 1 1 1 1 数量 800 社区医院 3 3000 绿兴家园 4 7700 南区底商及街铺 5 3400 北区底商及街铺 6 20900 总计 2000 华普超市 2 4000 苏荷时代 1 面积（m2） 项目 名称 北区 北门 东门 南门 南区 东门 绿兴家园 家装市场 苏荷 时代 商业 广场 主 干 道 次 干 道 华普超市