房屋及设施设备管理.docVIP

第七章 房屋及设施设备管理 一级重点章节《物业管理实务》 一、内容提要 1．房屋种类 2．房屋的组成部分 3．房屋及设备设施管理的基本要求． 4．房屋及设备设施管理的内容 5．房屋及设备设施管理的方法 6．房屋及设备设施维修养护计划的制订 7．房屋及设备设施维修养护计划的实施· 8．共用设备设施运行管理 9．房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制 10．配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等典型设备设施的管理内容 11．典型设备设施管理的注意事项 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是要测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点，相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。 考试基本要求 掌握：房屋及设备设施管理的1内容、2方法和3要点，维修养护计划的4制定和5实施，设备设施运行管理的6实施。 熟悉：房屋及设备设施的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设备设施运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行，外包控制，几种典型设备的管理。 了解：房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管理，房屋及设备设施管理相关法规。 第七章 房屋及设施设备管理 房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。 第一节 房屋及设施设备管理概述 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 (一)房屋的种类和基本组成部分 1．房屋种类的划分（熟悉） (1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； (2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； (3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； (4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 2．房屋的基本组成部分 (1)结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等； (2)装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； (3)设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。 (二)设施设备的种类和组成（熟悉） 各类物业常见设施设备的种类和组成见表7—1。 另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。 各类物业常见机电设备一览表表7—1 物业类别 设备种类 多层 住宅 高层 住宅 工业 厂房 商业 楼宇 物业类别 设备种类 多层 住宅 高层 住宅 工业 厂房 商业 楼宇 供 变压器 O O O O 水泵 S O S O 配 配电柜和线路 O O O O 给 排 水箱水池 S O S O 电 发电机 N O S O 水 阀门和管网 O O O O 公共照明 O O O O 沉砂井和化粪池 O O O O 报警系统 N O S O 载人电梯 S O S O 消防控制中心 N O S O 电 载货电梯 N N O S 消 消防水泵 N O S O 梯 手扶电梯 N S N S 消火栓 O O O O 杂物电梯 N S N S 防 喷淋系统 N S S O 电话 O O O O 自动灭火系统 N S S S 有线卫星电视 O O N S 防排烟系统 N O S O 闭路电视监控 S S S O 空 中央空调 N S S O 电 信 对讲报警 S O N S 调 局部空调 S S S S 和 智 公共信息服务 S S N S 混合空调 N S N O 能 化 网络专线接人 S S S O 采 热水供暖 O O S S 系 统 周界防越系统 S S N S 暖 蒸汽供暖 S S O S 电子巡更系统 S S S S 热风供暖 N S S S 室内报警系统 S S N S 管道煤气 O O N S 车场管理系统 S S S S 注：O：通常具备；S：有时具备；N： 一般不具备。 （注意：大的分类要记住） 二、房屋及设施设备管理的基本要求 (一)基本要求 (1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 (2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 (二)评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 1. 房屋完好率、危房率 (1)房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即： 房屋完好率＝×l00％ (2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即： 注：在计算房屋完好率和危房率之