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商品房预售合同没给 　　未取得商品房预售许可证而签订的售房合同效力如何认定　　案情：甲从某公司正在建造中的小区购买了一处住宅，两边签定了预售商品房合同。合同约好甲先付出80%的房款，房地产公司于XX年10月竣工交房，并于12月底前办好交于甲，甲此刻缴纳余下的房款。小区竣工后甲入住。但房地产公司在约好的最终期限仍未办房产证。甲多次敦促，房地产公司以各种托言延迟。甲不得已到有关部门咨询方知房地产公司并未获得该小区的答应证。甲遂与房地产公司洽谈，但被回绝。甲遂向法院。法院正式时该房地产公司仍无商品房预售答应证。不合定见：第一种定见以为甲与房地产公司签定的合同有用。两边已签定书面的商品房预售合同，甲已承受交房并入住，房地产公司只是在程度上存在瑕疵，能够采纳弥补措施为甲处理房产证。第二种定见以为该预售商品房生意合同无效。评析：笔者附和第二种定见。理由如下：商品房预售是一种特别方式的房地产生意做法，是一种期房生意。在商品房预售时，合同的标的物尚在建造中，其房子的还没有通过挂号建立，预购人得到的是房子建成今后获得所有权的一种。为了确保买卖安全，中国法令对商品房预售限制了严厉的条件。《城市房地产管理法》第44条规则：商品房预售，应当契合下列条件：已交给全部出让金，获得土地使用权证书；持有建造工程规划答应证；按提供预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总的百分之二十五以上，并现已确定施工进度和竣工交给日期；向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证实。一起最高人民法院《对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二条进一步明确规则：出卖人未获得商品房预售答应证实，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证实的，能够确定有用。依据上述条款的立法精力，作为出卖人的开发商在买受人起诉前仍未获得商品房预售答应证的，其与买受人缔结的商品房预售合同将被法院确定为无效。本案中，房地产公司在甲现已向法院提起诉讼的情况下仍未能积极地履行办好商品房预售答应证的责任，现已失去了法令答应的对合同效能进行弥补的机会，因而本案中的商品房预售合同应为无效。　　商品房预售合同中开发商逾期交房的违约责任　　摘要：商品房预售合同法律制度对我国房地产行业的发展起着至关重要的作用。现实生活中，商品房预售合同法律问题层出不穷，商品房预售合同在实际操作过程中存在争议和不规范之处，导致购房者和开发商间的纠纷难以解决。本文通过对商品房预售合同开发商逾期交房的违约责任、违约金的计算等一系列法律法规的深入分析，对实践中商品房预售合同中开发商逾期交房而产生的违约责任问题以及违约金的计算问题的解决提出建议。　　关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金　　一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算　　商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：　　1.违约责任的承担　　买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：　　商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用势必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。　　基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。　　房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基　　商品房预售合同备案的法律规定　　一、商品房预售合同备案登记的法律规定　　1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民