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简析房地产开发企业分立时的涉税事项 背景案例： 甲公司为一房地产企业，其名下拥有A、B、C、D四块土地，现甲公司拟将四块土地中的其中一块或几块分立出去成立新的项目公司，甲公司仍然存在。甲公司在分立时主要税种政策及实务简析 一、?????????? 企业所得税 国家税务总局2009年4月发布的《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）对企业重组、合并、分立事项做出了明确的规定。 税 法上的企业分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股 权或非股权支付，实现企业的依法分立。股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；非 股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形 式。 根据财税[2009]59号文 件的要求，对企业合并、重组、分立等行为区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。并同时规定，企业发生符合规定的特殊性重组条件并 选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。企 业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。 1、一般性税务处理 根据财税[2009]59号文件的规定，在一般性税务处理中，被分立企业对分立出去资 产应按公允价值确认资产转让所得或损失；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行 处理；被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。 在本案例中，甲公司如将四块土地分立出去成立新的项目公司，甲公司应将土地的公允价值与账面成本间的差额确认为本期所得缴纳企业所得税，项目公司按照土地的公允价值作为土地成本入账。如果在分离过程中，甲公司股东取得的对价视同甲公司分配处理。 例如，甲公司A块土地账面成本8000万元，市场公允价值20000万元，则甲公司在将A块土地分立成立乙项目公司时，甲公司应确认12000万元（20000-8000）的收益，同时乙公司以20000万元作为土地成本入账。 2、特殊性税务处理 根据财税[2009]59号文件的规定，企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。 同时，财税[2009]59号文件还规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：① 分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。② 被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。③ 被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。④ 被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。 在本案例中，如果甲公司想适用特殊性税务处理，必须符合如下要求：① 分立具有合理商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；② 甲公司和分立新公司连续12个月内不改变原来的实质性经营活动；③ 甲公司的股东按照持股甲公司的比例取得分立新公司的股权；④ 甲公司股东取得分立新公司的股权比例不低于85%；⑤ 甲公司股东取得的分立新公司的股权，在分立后连续12个月内不得转让。 甲公司在符合上述规定，可将分立按照特殊性税务处理。即甲公司不确认资产转让损益，分立新公司取得的土地按照该土地在甲公司的计税基础确定入账价值，同