第5章 投资性房地产.pptVIP

经济管理学院 中级财务会计课题组 投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务； 有的企业投资房地产主要是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。以往，人们习惯地将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常 高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。 已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产； 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 为了核算投资性房地产，企业应设置： 1、 “投资性房地产——成本” ——公允价值变动” 2、“累计折旧” 3、“累计摊销” 4、“投资性房地产——减值准备” 5、“公允价值变动损益”等总账科目，进行总分类核算。 核算企业在初始确认时划分为以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产或 金融负债（包括交易性金融资产或金融负债 和直接指定为以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产或金融负债），以及采 用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生 工具、套期业务中公允价值变动形成的应计 入当期损益的利得或损失。 投资性房地产应当按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算。 根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产取得的方式不同，其初始成本的计量方法也各不相同。 一、外购投资性房地产 企业通过购买方式取得的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其中，可直接归属于该投资性房地产的支出包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。 【例6—1】2007年3月12日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税额为136000元，款项以银行存款转账支付。假定不考虑其他相关税费。 借：投资性房地产——成本 936000 贷：银行存款 936000 二、自行建造投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。 下列支出不能作为投资性房地产的成本： ⑴ 启动费，使房地产达到能够以管理当局要求的方式运行的必要状态所必需的启动费除外； ⑵ 房地产的建造