亦庄总部办公写字楼市场调研报告.docVIP

- PAGE 11 - 亦庄总部式办公写字楼市场调研报告 市场调研说明： 调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。 调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地 总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。 调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式 市场分析 1、北京写字楼总体市场概述 与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、 HYPERLINK /new/ \l c4825154,16 \t _blank 金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%，占到总体80%以上。 全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。 根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。 超甲、 超甲、甲级写字楼市场的供需趋势 写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、 HYPERLINK /new/ \l c4835187,14 \t _blank 中关村等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。 2、总部式办公写字楼市场分析 与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为 HYPERLINK 写字楼投资的新宠。 最新研究显示，北京总部式办公 HYPERLINK 写字楼经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公 HYPERLINK 写字楼将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为 HYPERLINK 写字楼一种新流行趋势。 2003年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后BDA国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年新入市和老项目后期开发的项目也明显增加，仅亦庄今年下半年就有3-4个项目开盘。 北京独栋型总部写字楼概况表： 项目名称 区域 总建筑面积 建筑形式 独栋面积（M2） 总部基地 丰台 140万平米 独栋 1200-6000 非中心 朝阳 45万平米 4层独栋 400-3000 BDA国际企业大道 亦庄 18万平米 7-18层单体建筑 4000-12000 BDA国际港 亦庄 4.17万平米 4层独栋 三层商务办公 3900 汇龙森.国际港 亦庄 9.5万平米 4层独栋、 3-5综合办公楼 2600 嘉捷科技园 亦庄 8.4万平米 3层独栋 1500-5800 BDA国际广场 亦庄 8万平米 8层单体建筑 3000－8000 MAX空港企业园 空港 20万平米 4-4.5层独栋 800-1500 独栋总部型 HYPERLINK 写字楼项目分布分析 该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数的项目位于亦庄区域内，这主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不可分的关系。 在售项目的分布情况 在售项目的分布情况 亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因： 一是 亦庄的“双生态”优势 开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。 截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家， 形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。 可以说亦庄的产业生态与自然生态相结合的“双生态”为独栋型总部型写字楼开发提供了重要平台。 二是亦庄已形成公司企业总部所在地的形象 提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中