第八章：项目融资.pptVIP

第九章 项目融资方案 基本知识点 融资组织形式选择 资金来源选择 资本金筹措 债务资金筹措 融资方案分析 一、融资组织形式选择 （一）既有项目法人融资 （二）新设项目法人融资 （一）既有项目法人融资 特点： （1）不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险； （2）拟建项目一般是在既有法人资产和信用的基础上进行，并形成增量资产； （3）从既有法人的财务整体状况（包括建设项目）考察融资后的债务偿还能力。 （二）新设项目法人融资 特点： （1）项目投资由新设项目法人的资本金和债务资金构成； （2）由新项目法人承担融资责任和风险； （3）从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力。 二、资金来源选择 具体可分为直接融资和间接融资 直接融资是指投资者对拟建项目的直接投资以及项目法人通过发行（增发）股票、债券等直接筹集的资金。 间接融资是指从银行及非银行金融机构借入的资金。 资金来源具体有 1.项目法人自有资金； 2.政府财政性资金； 3.国内外银行等金融机构的信贷资金； 4.国内外证券市场资金； 5.国内外非银行金融机构资金； 6.外国政府、企业、团体、个人等资金； 7.国内企业、团体、个人的资金。 三、资本金筹措 （一）新设项目法人资本金筹措 （二）既有项目法人资本金筹措 房地产开发项目要求项目资本金达到35%。 计算资本金的基数是总投资，是指固定资产投资（建设投资及建设期的贷款利息）与铺底流动资金之和。铺底流动资金一般按建成后所需全部流动资金的30%计算。 重庆市对于房地产开发项目资本金的规定 在项目主体结构建设阶段，可使用项目资本金实际存入数额的65%。其中，项目属多层的，已建房屋在完成主体结构二分之一后，可使用项目资本金实际存入数额的40%，在主体结构封顶后，可再使用项目资本金实际存入数额的25%；项目属高层的，已建房屋面积达到规划批准拟建面积的四分之一时，可使用项目资本金实际存入数额的40%，主体结构达到三分之一时可再使用项目资本金实际存入数额的25%。 重庆市对于房地产开发项目资本金的规定 项目竣工验收合格取得竣工验收备案证，项目环境、配套设施完成及工程款、民工工资结算完毕，可使用项目资本金实际存入数额的全部余额（包含该项目资本金所产生的利息）。 资本金应存入房地产开发主管部门委托的监管银行 （一）新设项目法人资本金筹措 1.各级政府财政预算内资金，预算外资金和各种专项资金； 2.国家授权投资机构入股的资金； 3.国内外企业入股的资金； 4.社会个人入股的资金； 5.项目法人通过发行股票从证券市场筹集的资金。 （二）既有项目法人资本金筹措 1.企业可以用于项目的资金； 2.资产变现的现金； 3.原有股东增资扩股； 4.吸收新股东； 5.发行股票筹集的资金。 四、债务资金筹措 （一）信贷融资 （二）债券融资 （三）租赁融资 五、融资方案分析 （一）资金来源可靠性分析 （二）融资结构分析 （三）融资成本分析 （二）融资结构分析 融资结构是项目资金筹措方案中各种资金来源的构成及其比例关系。与其相对应的概念是企业的资金结构，即企业的各种资金的构成及其比例关系，是针对整个企业而言的。 项目的融资结构，应该包括各种融资方式的结构分析，长期融资和短期融资的结构比例以及负债融资和权益融资的结构比例。习惯上将债务融资和权益融资的结构比例称为融资结构。融资结构分析主要分析资本和债务资金的比例，股本结构比例、债务结构比例。 （三）融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用，包括资金筹集费和资金占用费两部分。融资成本分析可以分为债务资金融资成本分析和资本金融资成本分析。 资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用。 资金占用费是指占用资金支付的费用。 资本金占用费一般应按机会成本的原则计算，当机会成本难以确定时，可参照银行存款利率计算。 项目融资成本一般采用资金成本率相对数来表示，它是企业资金占用费与筹集资金的净额之比率。即： 资金成本率=资金占用费/（筹集资金总额-资金筹集费用）×100% （1）银行借款的资金成本 （2）债券融资的资金成本 （3）普通股成本 （4）优先股成本 （5）保留利润成本 (6)综合资金成本(WACC) 2.影响资金成本的因素 （1）融资期限 （2）市场利率 （3）企业信用等级 （4）抵押担保能力 （5）融资工作效率 （6）通货膨胀率 （7）政策因素 （8）资本结构 3.降低融资成本的对策 （1）合理安排融资期限 （2）合理预测未来利率 （3）提高企业信誉，重视信用评级工作 （4）善于利用负债经营 （5）提高投资效率 （6）积极利用股票增值机制，降低股票融资成本 4.融资风险分析 （1）资金供应风险 （2）利率风险 （3）汇率风险 （4）现金性融