房地产报告精选 青岛荣置地顾问有限公司万科城2013年营销执行报告 2014年 p166.pptx

谨呈：济南万科置业有限公司 济南万科化纤厂项目 2013年营销执行报告荣置地济南分公司万科项目组2013年1月青岛荣置地顾问有限公司Qingdao Rongland Consultant Co., Ltd.目 录一2013年度营销目标二竞争分析回顾三幸福系产品解析四项目定位回顾五营销策略修正六营销执行体系七年度营销总控PART Ⅰ2013年度营销目标营销目标确定营销目标分解营销目标制定实现项目快速销售的基础上，实现品牌落地，胜出品牌竞争高形象启动一期，确保项目可持续销售一期快速销售，2013年实现销售额7亿元建立市场影响力，实现万科品牌落地营销目标分解2013年实现签约额7亿元6月7月8月 9月10月11月 12月时间节点二次开盘阶段排布前期准备首次开盘204套约2.3万㎡680套6.3万㎡加推货量4.2亿元0.8亿元1.2亿元0.8亿元0.5亿元蓄客实现到访5000组销售目标目标达成构思营销策略实现目标目 标推广策略实现签约7亿目标实现万科品牌落地营销战略活动策略展示策略市场竞争目标客户产品设计推售策略现 状销售服务策略PART Ⅱ竞争分析区域市场对比分析SWOT总结分析区域市场对比分析回顾区域竞争分析王舍人板块首改项目竞品天鸿万象新天恒大城首置项目竞品13年入市项目济南传统工业区；区域以刚需大盘为主；洪楼片区竞品主要分布区济南次商圈，发展成熟；区域内无新项目；绿城百合花园尚品燕园高新片区板块区域成熟度较低，但有一定自然资源；区域以刚需项目为主；保利海德公馆海信慧园保利地块明湖白鹭郡雪山板块万科地块丰奥嘉园老城区大城小院区域整体发展水平较高；区域项目竞争激烈，以刚需为主，中高端项目为补充；济南老城区，极为成熟；新项目较少，再改项目为主；区位与环境优越，成熟度较低；区域以刚需项目为主；中铁建国际城政务中心，自然环境十分优越，认可度高；高端项目聚集区；奥体板块汉峪板块目前区域内各板块分区明显，奥体片区以高端项目为主，其他各片区刚需项目为主导区域市场回顾区域内南北纵向分区明显：经十路以前为奥体片区，区域内均为高端项目，均价15000元。经十路以北，工业南路以南为区域第二阶梯，均价10000左右。工业南路以北以刚需项目为主导，均价7000-8000元。高新会展片区，目前价格区间7000-8000元刚需项目为主，价格区间6000-7500元工业南路老城区土地资源稀缺，市场供应量少该区域内项目均价10000左右经十路奥体片区为高端项目聚集度，目前均价15000元左右区域市场回顾区域市场内板块细分板块优势劣势高新板块区域逐渐成熟，公共交通便利，生活配套逐渐完善，居住条件趋向成熟无自然资源奥体板块有较好的规划高度和景观资源区域成熟度不高，公共配套少雪山板块有一定景观资源区域成熟度偏低王舍人板块区域内价格低无景观资源、配套偏少，无公共交通汉峪板块区域前景与景观环境区域成熟度不高唐冶板块较好的景观资源公共配套偏少，位置远项目所在板块2013年区域市场供应量近100万㎡，竞争激烈。抢时间，抢客户成为2013工作重中之重区域竞争分析 体量12万平明湖白鹭郡2013年区域市场潜在供应量近100万㎡，同时有保利城及莱钢凯旋公馆等项目入市，上市量大，且集中在二三季度上市，市场竞争将愈加激烈； 体量6万平力高国际首置盘 体量16万平凤栖第 体量14万平恒生伴山 体量5万平海信慧园 体量9万平尚品燕园保利城体量18万平 体量14万平首改盘海德公馆 体量11万平中铁建国际城 体量15万平百合花园表中数据：竞品供应量2012 年2013年区域内热销户型集中在80-150㎡，项目户型符合主流需求，同时竞争激烈。巧打实用性，产品创新是突围之道区域竞争分析78-130明湖白鹭郡 78-143力高国际区域内首置、首改项目的热销户型户型面积段集中在80-150㎡；87-131凤栖第首置盘82-132恒生伴山80-130海信慧园 80-123尚品燕园保利城68-12595-135海德公馆首改盘86-156中铁建国际城 100-140户型区间百合花园热销户型82-145万科项目240230405060709019022015016017021018020080100110120130140项目产品总价约在75-150万之间，与区域内首置、首改盘均形成竞争。通过装修房体现项目性价比是项目突破点区域竞争分析54万-92万区域内首置项目单价集中在7000-8000元；总价集中在60-90万；区域内首改项目单价集中在9000-10000元，总价区间则集中在90万-130万；明湖白鹭郡700029万-100万力高国际7900首置盘59万-98万凤栖第6800恒生伴山700057万-93万海信慧园790063万-103万40万-91万尚品燕园7400总价区间92万-1