广州市住宅地产研究分析报告.ppt

一、广州市经济环境情况分析 二、房地产近期销售情况 三、2011年广州土地供求情况分析 三、2011年广州土地供求情况分析 四、广州房地产政策大势解读分析 五、广州住宅市场走势规则 经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。 第七章、广州市芳村区（荔湾区）住宅房地产市场详细分析 一、2010至2012年荔湾区土地成交情况 大荔湾在售楼盘情况 八、荔湾区域市场分析对项目开发的启示 二、区域互动关联 三、区域的地位价值 四、未来的优势 五、广佛肇区域地位价值 第九章、区域交通发展条件分析 一、外部交通便利，内部通达待完善 二、外部交通畅达便利： 诸多高速省道城轨地铁环绕 2008年11月 开盘时间 42万㎡ 建筑面积 位 置 黄沙大道8号 发展商 和记黄埔 建筑形态 8栋25-50层高的建筑组合而成 占地面积 7.1万㎡ 总户数 1896户 产品情况 80㎡的2房，90-110 ㎡三房，140-200 ㎡四房、顶层复式 销售均价 27000元/平米，含国际顶级豪华装修 项目基本指标 该项目位于荔湾区黄沙大道，紧邻珠江，去往本项目地块仅10分钟车程。周边交通状况较好（公交车总站、地铁站），江景资源是该项目核心卖点，但周边商业、生活配套欠缺。凭借产品定位包装及白鹅潭经济圈的规划前景，打造了目前荔湾区高价值标杆性楼盘。 和黄·逸翠湾 五、本地块区域代表性楼盘情况分析 100.0% 1896 —— 32.9% 624 88-102㎡ 二房二厅 13.3% 252 116-130㎡ 38.6% 732 136-142㎡ 三房二厅 14.6% 276 281-289㎡ 四房二厅 0.3% 6 348-380㎡ 0.3% 6 266-280㎡ 复式 户型配比 总套数 面积区间 户型 户型配比及销售情况 该项目在产品定位上以中大户型为主，且各户型面积大于市场上同类产品的面积， 顶层多为复式单位，另有少部分顶楼平层单位带空中花园、游泳池； 五、本地块区域代表性楼盘情况分析 和黄·逸翠湾 价格走势 该项目价格走势一路看涨，由开盘初期的15000元/平米均价飙升至27000元/平米。 价格跟随市场变动调整，该项目入市时间在08年低谷期，遵循“低开高走”价格策略，推出了邻近马路的 单位，装修标准为普通精装标准； 随着09年3月市场的回暖，价格开始出现小幅上升，所推出的货量质素逐渐偏高；2010年春节后，在持续09年的高温环境下，推出一线望江的A5栋单位，价格发生了一个质的飞跃，27000元/平米均价与珠江新城片区楼价毗美。除了打无敌江景外，国际顶级豪华装修交楼标准、及白鹅潭经济圈规划的逐渐明朗等利好 为该项目豪宅高端、高价形象奠定了基础。 五、本地块区域代表性楼盘情况分析 和黄·逸翠湾 项目目标客户群构成 早期 客群 构成 该项目是荔湾老城少有的社区型楼盘，吸引了大量周边原著居民以及周边专业市场档主如：黄沙水产、清平药材市场、文具批发商行等的客户。客户群的区域以荔湾区为主。 近期 客群 构成 项目除了维系本身荔湾区客户外，受高端物业形象的提升及老城稀缺的社区型楼盘、白鹅潭经济圈的带动，客户群逐渐向外区域扩散，如越秀东风路、环市路等客户、海珠（工业大道、南田路、沿江西等）、芳村（花地大道、芳村大道沿线等），少量天河区客户。 项目形象档次的拔高 江景资源的稀缺 白鹅潭经济圈的规划利好 和黄·逸翠湾 五、本地块区域代表性楼盘情况分析 六、荔湾区房地产市场特征汇总 旧荔湾，舒适型，价格高 旧芳村，实用型，平民价 珠江为界，价格分化 老荔湾客户，地缘情节强 新荔湾客户，价格 才是决定因素 紧守荔湾 向外区分散 专业市场多，大批 经济实力强人士 环境与地缘情结对比， 地缘情节是决定因素