污名恐惧和忧虑等因素对价值评价的影响.pdf

经济资料译丛2009年第2期 污名、恐惧和忧虑等因素对价值评估的影响  Thomas A. Jaconetty 著，魏华斌 译，指导老师：纪益成 原载：IAAO.Issues Confronting Properties Affecte by Contamination or Environmental Problems 一、介绍：观念与行为 “某一特定财产的最可能的买家对这一产品的看法，会受到各种生理和心理因素的影 响，评估者应该考虑到这一点。”(DeLisle 1985，505) 市场参与者的行为和观念对价值有 着直接的影响。为了估计市场价值，我们必须考虑参与者的动机。 举几个例子就足以说明这点。在加利福尼亚州的巴尔的摩、丹佛加和圣 ·马特奥的研究 表明：买卖价格与规划好的财产税负相关，而与当地学校的数量正相关。比起有经验的评估 师，没有经验的评估师在进行房地产评估时，会由于其靠近高压电线而认定和估算出一个较 大的负面价格影响。在JR Landfill 诉 Boar of Review of St. Clair County一案的判 决摘要中，国家税务法庭认为：“一个谨慎的投资者在打算购买一处房产时，应该对导致法 院命令的诉讼 （要求一个垃圾填埋场在两年内关闭）问题至少要有一定的考虑。”重要的是， 该法庭指出：“评估师也不能量化诉讼问题对垃圾填埋场的市场价值的负面影响。”在评价一 个四分之一英里内有环境污染场所的房产价值时，大约25%的新泽西税务评估员会做出损失 报告。（Greenburst Hughes, 1993） 这些例子都是建立在各种假设的基础上的。每一个例子都是从一定的现实角度和市场功 能出发，假设了一定的因果关系。同样的，你也可以假定一个在几个月里被飓风肆虐了两次 而摧毁了数百万美元的住宅、公寓和企业的地区，房产出售可能会被扼杀。但如果没有受到 致命伤害，那么房产市场就会发展起来。然而，“市场”或许不能反映出不利的因果关系。 在弗罗里达州的Santa Rosa岛，两座分别为14层和17层的高层公寓建筑工程计划于11月 中旬动工，然而早在1996年，另一座 16层的建筑就已经规划好了。这三座建筑都位于 Pensacola海滩周边地区。现在，Navarre海滩周边地区土地的评估值已经上升了3万到6 万美元，而那里，另一座16层的工程正在进行。根据迈阿密先驱报的报道（Browar 版，11.5 1995,7B），几乎所有可用的地块都已经被开发或者被有权持有了。 在现实世界中，为了正确地规划市场价值，我们必须要能够将我们的观点建立在事实之 作者简介：ThomasA.Jaconetty 是伊利诺伊斯州芝加哥市，库克镇的评审委员会首席副税务长和律师。本 1996 1/2 文原载于评估期刊 年 月刊，并得到了作者的授权。 1 · · JournalofTranslationfromForeignLiteraturesofEconomics 上。这篇论文探索了各种当前的评估问题，这些问题都共同地、不可避免地面临着观念与现 实、或经验数据与主观判断之间的冲突。为了完全理解市场动态学，我们不仅要考虑销售数 据和社会科学研究所显示的销售数据，而且还要考虑市场参与者的主观和个人的动机。污名、 恐惧和忧虑是无形因素，它们是不能被客观地计量的。尽管如此，它们却影响着市场价值。 有时候，它们甚至可能在市场交易过程中被单独地反映出来。想一下国际评估协会（IAAO） 在 “环境污染对房地产价值影响的准则”上关于污点的讨论吧。“污名”，可以是一个标志、 一个品牌、对一个事物的破坏——诋毁、反对或者诅咒。“污名”有各种各样的解释：“一个 丑名、耻辱或者责备的标志或标记”、“暗示一段疾病或者反常的历史的标志”、“瑕疵、污渍 或烙印”或者 “一个羞耻或失信的标志：污点”，等等。 二、石棉