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美国房市复苏令人振奋 在后金融危机年代，美国房市复苏对经济与投资人而言，可以说是相当令人振奋的消息。房地产是市场 的风向标，其对投资和消费的正面激励是不言而喻的，它不仅推升了美国与全球的经济增长，也同时鼓舞了 投资人趋向风险性资产的投资，如: 股票与不动产。 从市场广泛使用的 Case-Shiller 20 大城市综合房价指数中我们可以看到，美国房屋价格在 2006 年 4 月达到高峰，随后房屋市场开始崩跌，到 2012年 1 月时下滑幅度超过 50%。 然而，从 2012 年 1 月开始，房价指数每个月都可以看到改善的迹象，年增率也从 2012 年 6 月起开始转 正，这就意味着房价已经触底回升。房价的复苏也可以从其它房市指标中看到相同的迹象。举例来说，2013 年 1 月的新屋开工数为 89 万户，与 2011 年的同期相比增加了 23.6%。许多因素支撑了美国的房市复苏，包 含了房价负担能力的改善(举例来说，用价格/租金比例来衡量)、法拍屋供给量的减少、失业人数的下滑与 延长期限的超低房贷利率。美国房价在 2006 年 4 月创下历史高点。在当时，美国房价超过公平价 50%*，然 而今日的房价估计略微超过公平价格 2%。其它衡量房价的方法，像价格/租金的比例已经回到 2000 年后期 与 2001 年 初 的 水 平 ； NAR 房 价 负 担 能 力 指 数 (National Association of Realtor’s Housing Affordability Index)显示出，美国房价为近 10 年来最负担的起的水平(至少对于那些有良好财务状况的民 众)，这些改善大部分要归功于房价下滑与极低的房屋贷款利率。房市复苏脚步加快，振兴美国 3 大经济效 益: 1. 住宅投资– 随着房市复苏，更多住宅将被新建，直接投资推升经济成长。随着房市开始攀升，2012 年 实质美国住宅投资增长 14.4% – 创下自 1994 年以来的最快增速。 2. 财富效应推升消费– 随着房价回升，消费者觉得自己更富有，并倾向提高消费支出。根据估计，房屋净 值每增加 1美元，美国消费者将额外支出 3~5美分。 3. 资产增值抵押贷款 (Mortgage equity withdraw MEW) – 证据显示，房价上扬将使房屋的拥有者凭借着 他们的资产增值, 借到更多的钱。该证据也透露这些借来的钱又相当高的倾向被用来支出。 上图显示，房市对美国 GDP 的影响。我们可以看出，在 3 个效益中，住宅投资通常是影响程度最大的。 该图也显示，在经济衰退期间，房市对 GDP的负面影响。不过现阶段已显著的翻转为正面贡献。 根据高盛的报告指出，2013 年美国房市复苏将推升整体实质 GDP 增长约 0.5%。 对美国投资的含义 既然房市对美国经济有相当大的影响，那么房市复苏对于许多美国相关的投资资产，包含股票与房地产 在内而言是个相当重要的支撑。 一个投资人可以参与美国房市复苏的最主要直接投资管道，是持有房屋建造商与建筑业的股票。 在股市方面，美国房市复苏对那些提供新屋建造原物料与服务的公司而言，也是一个重要的支撑，该类 公司可能是美国企业或者是非美国企业。对后者而言，一个最好的例子– 全球最大保暖与配管专业供货商- 英国沃斯利集团(Wolseley*)-从美国房市的复苏中显著受益。 一般而言，美国银行也可从美国房市的复苏中获益。特别是透过减少不良性资产、相关的损害性费用与 房贷需求的提高来帮助修复银行的资产负债表。 更广泛的意涵 美国房市复苏推升了美国这个全球最主要的经济体，并将可望进一步支撑起全球经济复苏与刺激全球需 求。 一个最好的美国房市复苏影响全球的例子是– 美国房市复苏支撑起全球工业金属的需求，特别是铜。根 据估计，过去 10 年美国建筑产业对工业金属需求约占全美国的 50%。值得注意的是，美国建筑产业在这段 房市复苏期中铜需求量估计将占全球的 15%，而目前仅占了约 9%。 美国房市复苏是对企业信用仍保持乐观态度的另外一个主要原因。随着复苏刺激总体需求，并推升循环 性产业与银行类股的表现，这些将成为企业资产负债表的支撑，并振兴公司债市场。 『房价对美国消费者情绪的影响相当大。因此近来房市的转强正