当前房企对购房者遇降价风险应对策略的法律分析.docxVIP

　　当前房企对购房者遇降价风险应对策略的法律分析 　　武志国 　　201*年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行房价保卫战新一轮冲刺，打动持币观望者，一些房企打出了涨价归您、降价我担、同楼盘降价补差价、区域市场跌价给予补偿、降价可退房等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。 　　其实，早在2008年年底就有房企业承诺一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价。 　　现如今昨日再现，故伎重演，那么上述同楼盘降价补差价、区域市场跌价补偿、降价退房这究竟是怎么回事？是虚晃一枪还是冒险对赌？ 　　一、房企推出的销售价格保证即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式 　　1承诺不降价 　　对于一些首开盘低开高走或者尾盘等，房企承诺单方声明、广告要约、双方协议等形式购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价，约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。 　　2降价就退差 　　房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间或者另外约定一个期限，购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价或者约定其他的价格参照标准下降的，房企将无条件也可能约定附带一些条件退还购房者差额部分房款。 　　3跌价补差，涨价分享 　　此种情形是降价补差的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出跌了我全赔，赚了对半分，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准，由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。 　　4降价就折扣或免收尾款 　　此种形式也是降价补差的变通，但财税处理不同。 　　比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后如交房时、办理产权转移登记前如果品质相同的楼盘房价有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。 　　5降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产 　　此种情形仍属于降价补差的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件也附带条件给购房者非货币形式的补偿如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等。 　　6降价就退房 　　房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内如约定交房日前，购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。 　　7无条件退房或约定后悔权 　　如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求无条件退房，无需任何理由。 　　其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。 　　曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的法定后悔权制度网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。 　　8降价就回购 　　如有的楼盘推出了原价回购或溢价回购计划吸引购房者购房满一定时间的购房人，届时房价约定价格参照下跌，只要购房者提出申请，房企或者房企指定的第三人将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。 　　二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力 　　房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险商业风险的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。 　　《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。 　　上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。 　　因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。 　　购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。 　　值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房