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资产评估基本原理 1．被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经 调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8 ，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 1）估测该机组的现时全新价格； 2）估算该机组的成新率； 3）估算该机组的评估值。解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元： 30×80%=24（万元） 2）该机组的成新率 =[8 ÷(5+8)] ×100%=61.54% 3）该机组的评估值 =24×61.54%=14.77（万元） 2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价 5 万元，运输费 0.1 万元，安装费 0.3 万元，调试 费 0.1 万元，已服役 2 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%；铁路运价近两年提高了 1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解： 现时采购价 =5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费 =0.1 ×（ 1+1）=0.2 （万元） 安装、调试费 =0.3 ×（ 1+40%）+0.1 ×（ 1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价 =6+0.2+0.535=6.735 （万元） 3．现有一台与评估资产 X设备生产能力相同的新设备 Y，使用 Y 设备比 X设备每年可节约材料、 能源消耗和劳动力等约 60 万元。 X 设备的尚可使用年限为 6 年，假定年折现率为 10%，该企业的所得税税率为 40%，求 X设备的超额运营成本。 解： 年净超额运营成本为 =60×（1-40%）=36（万元） X 设备的超额运营成本 =36×[1- （1+10%）-5 ]/10%=136.47 （万元） 4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税 前净收益分别为 40 万元， 45 万元， 50 万元， 53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为 40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前 5 年企业税前净收益的现值为： 181.47 （万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：（ 55/10%）/ （1+10%）5=341.51 （万元） 企业税前净收益现值合计为： 181.47+341.51=522.98 （万元） 该企业的评估值为： 522.98 ×（ 1-40%）=313.79 （万元） 5．有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值 数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加 0.1 ，宗地单位地价比容 积率为 1 时的地价增加 5%。 要求：（ 1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110 （2）交易情况修正系数为 或者 0.99 交易时间修正系数为 或者 1.06 区域因素修正系数为 或者 1.02 个别因素修正系数为 或者 1 容积率修正系数为 或者 0.95 （3）参照物修正后地价 = （万元） 机器设备评估 1．机器设备 1 台， 3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10 万元，其中买价为 8 万元，运 输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料）为 1 万元，调试费用为 0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运 输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40％、 30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数） 解： 重置成本 =9.5+0.4 ×（ 1+40%）+1×（ 1+30%）+0.6 ×（1+20%） =12.08 （万元） 2．2015 年 1 月评估设备一台，该设备于 2011 年 12 月购建，账面原值为 20 万元， 2013 年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为 2