政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任.docxVIP

　　政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任 　　奚正辉 　　201*年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔201*〕10号第三条实行更为严格的差别化住房信贷政策。 　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 　　人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。 　　住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 　　商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 　　地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 　　对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 　　现阶段因为银行收紧购房贷款，买方不能取得银行的贷款，导致其不能支付房款产生的纠纷很多。 　　有些是签署了定金或居间协议，只是支付了定金；有些是签署了正式的房屋买卖合同，已经支付了首付款。 　　因为政策变化，导致买方付款不能，不能继续履行合同，买方已经支付的定金是否要被没收，或者买方要不要承担合同约定的违约责任呢？笔者最近遇到很多这类的纠纷，案例一，陆某于201*年4月5日预订了上海浦东新区丁香路《仁恒河滨城北岸》的一套公寓房，总价495万元，已经支付定金10万元，但是由于陆某购买的该房屋是其第三套房屋，陆某不能办理贷款，更无法贷款70％。 　　案例二，胡某于201*年4月15日预订了上海闵行区茜昆路《御涛园》的一套别墅，总价1388万，已经支付定金50万元，但是由于胡某购买的该房屋是其第六套房屋，胡某不能办理贷款，更不能贷款60％。 　　陆某与胡某都不约而同地向出售方提出退房，要求解除定金协议，退还已经支付的定金。 　　他们的要求从法律上是否合法，是否可以拿回已经支付的定金呢？笔者认为可以。 　　根据中国合同法的规定，合同解除权分为约定解除权与法定解除权，《合同法》第九十三条规定的是约定解除权当事人协商一致，可以解除合同。 　　当事人可以约定一方解除合同的条件。 　　解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。 　　第九十四条规定的是法定解除权有下列情形之一的，当事人可以解除合同一因不可抗力致使不能实现合同目的；二在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五法律规定的其他情形。 　　上述2个案例没有约定买方有权因为银行不批准其贷款而解除合同，所以没有约定的解除权。 　　那么买方能不能适用法定解除权呢？ 　　一、买方是否可因不可抗力而解除合同 　　合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。 　　根据《合同法》的规定，合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除。 　　根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。 　　买方所能引用的法定解除理由是因不可抗力致使不能实现合同目的。 　　申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 　　即构成不可抗力须同时满足四个条件1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。 　　通常不可抗力的情形有天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。 　　不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。 　　但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。 　　其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。 　　若买方以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。 　　二、买方是否可因第三人原因而解除合同 　　买方因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。 　　对买方而言，贷款未获批准是买方不能预料的，也不可归责于买方，完全是由于银行的原因，造成买方履约不能，对此买方是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。 　　但是根据我国法律的规定，违约责任的归责