房地产业拆迁还建问题的优化模型.docx

C CONSTRUCTION ECONOMY 房 地 经 济 2009 年 6 月增刊 房地产业拆迁还建问题的优化模型 ■ 沈大燕 ， 周 兵 （武汉理工大学管理学院， 湖北 武汉 430070） [摘 要] 通过对房地产商时常面临的使用新建房屋偿还被拆迁房屋面积 （简称还建）问题进行定性分析和 定量研究，提出了解决此类问题的合理的房屋拆迁还建优化模型，并应用该模型、使用WINQSB软 件对具体的还建问题进行计算，得出解决方案。 [关键词] 房地产；拆迁还建；指派问题；WINQSB软件 Abstract: By analyzing housing removal and compensation problem which often needs to solve for real estate com－ pany, a logical optimal model is established to solve this kind of problem. And uses this model and WINQSB soft－ ware to compute and solve material removal and compensation problem. Key words: real estate; housing removal and compensation; assignment problem; WINQSB software [中图分类号] F407.9 [文献标识码] B [文章编号] 1002-851X（2009）s1-04-0010-03 1 1 引 言 近年来，随着我国市场经济的不断发展和城市建设 步伐的进一步加快，城市规模不断扩大，房地产业飞速发 展。房地产的发展意味着需要大量征收征用城市及其周 边的土地，牵涉到对土地上的房屋及其附属物的拆迁。拆 迁量连年增长，由此引发的矛盾日趋突出，由于利益分配 的失衡引发的被拆迁居民上访有增无减，政府公信力也 因此受到影响。征地拆迁矛盾直接关系到国家、集体、个 人三者的利益，关系到社会稳定和经济的发展，因此，研究 房屋拆迁偿还问题，使拆迁偿还方案公平、合理、透明、时 效，减少社会矛盾，保障社会稳定和政治安定的大局具有 重要的意义。 目前，对被拆迁房屋的偿还政策有两种，即产权调换 和货币偿还。对集体土地征用中房屋拆迁，一般也采用这 两种政策，可根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建 筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还，或 由政府统一筹建安置房或农民公寓，有条件的在附近安 排住宅基地等进行合理安置。一些地方更是采取了相当 优惠的政策，如被拆迁农户的建筑楼层未达到三层，签订 安置补偿协议时，均按三层的建筑面积计算，实践证明，这 项惠民政策的实施，切实地维护了居民的权益，有力地推 进了拆迁进程。 本文是根据不低于原来水平的原则，按房屋原有建 筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的偿还方 案，针对房地产商面临的还建问题，通过定量分析建模， 提出了解决此类问题的还建优化模型，并以某房地产公 司的还建问题为例，应用模型，使用 WINQSB 软件对具 体的数据进行了计算，得出了解决还建问题的整体最优 方案。 2 2 拆迁还建问题的模型设定 （1）首先，这里所指的偿还面积不一定等于被拆除的 原房屋面积，而是考虑到被拆迁房屋的评估价值、使用权 价值、增值价值等，按照相关法律法规，评估后双方达成一 致意见的合理的偿还面积。 （2）根据不低于原来水平的原则还建，即分配给每户 居民的新建房面积不小于相应的应偿还面积。 （3）如果被拆迁房屋的面积大于新建房屋中的最大 房屋的面积，则可分成两套或三套等偿还，由居民自己决 定房屋套数和每套房屋的面积，当然分成的各套房屋的 面积之和等于应偿还面积。为建立模型的方便，对于这种 情况作如下数据处理：假如有一户居民要求分两套住房， 则数据处理时这一户居民变作两户处理。 [作者简介] 沈大燕（1984-），女，湖北安陆人，武汉理工大学管理学院研究生，主要研究方向：金融系统工程。 4-10 CONSTRUCTIO CONSTRUCTION ECONOMY 2009 年 6 月增刊 房 地 经 济 （4）变量假设。设 m 为被拆迁的居民户数；n 为房地 产商开发的房屋套数（n＞m）。 表1 目标函数的系数矩阵 3 3 还建问题分析及模型建立 居民 j新建房 居民 j 新建房 i 1 2 … m 1 2 … n c11 c12 … c1m c21 c22 … c2m … … … … cn1 cn2 … cnm （1）可将这 n 套新建住房看做 n 个需要完成的任务， 将 m户居民看成 m 个执行