国有物业管理企业改制浅析——沈阳市顺意房产物业有限公司董事长总经理刘刚.doc

物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料 国有物业管理企业改制浅析 沈阳市顺意房产物业有限公司董事长总经理 刘刚 经过23年的风雨兼程，中国物业管理从一个鲜为人知的新生事物，逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业管理行业的发展过程，也是物业管理企业求生存求发展的过程。实行物业管理在我国是一项符合社会发展趋势，顺应人民群众日益增长改善居住环境质量要求的改革措施，是一种新型的房屋管理模式。它是对传统房屋管理体制的一种变革，也是适应新时代城市房地产管理新特点的一种行之有效的房屋管理方法。　　既然城市房屋管理体制改革选择了物业管理，那么，物业管理企业也就理所当然成了改革的主体。 一、有物业管理企业改制的必要性 1．物业管理企业形成及国有物管企业的现状 改革开放后，随着社会主义市场经济建立，房地产业发展迅速，尤其是住房分配制度的改革，原有“房管所式”的管理体制已经不能适应房管需要，市场呼唤房管改革，物业管理行业因此应运而生。从物业管理的市场发展情况来看，我国物业管理企业的构成不外乎四种类型：一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业管理企业；二是房地产开发商组建的物业管理企业；三是随着机关后勤社会化的推进，一些企事业单位机构调整、人员分流，将后勤部门转为独立核算的物业管理企业；四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化，新生出的民营物业管理企业等。 我国当前的物业管理企业以前三种类型为主。除了以房地产开发企业组建的部分物业管理企业外，大部分是以国有资本为核心且占主导地位的国有物业管理企业。其基本特征是：企业资本结构以国有资本为核心且占主导地位；管理内容上既有纯小区物业服务，又有国有公房物业管理；行政上隶属于政府房产管理部门。目前国有物业管理企业在物业管理市场上占有相当份额，具有一定竞争优势，一些企业也有较好的经营业绩，但同时也应该看到，国有物管企业的发展有着历史的机遇和偶然性，是利用了某些政策的优惠和垄断性资源，员工思维定式、组织行为方式、运作模式缺乏创新原动力，一但未来垄断性资源消失，企业将面临着生存和发展的危机。在经营上，由于市场化程度不够完善，参与市场竞争的能力相对缺乏，在人事安排及调动上还摆脱不了行政干预，干部队伍庞大、机构臃肿，员工服务理念和专业素质相对较差。同时，还存在法律关系不清，资产关系不清等问题。给企业继续发展造成障碍，企业的赢利能力、创新发展能力受到限制。 随着我国经济体制转型，国有企业改革深入推进以及物业管理行业的长足发展，加快对国有物管企业改制，创造良好的内外部环境，使国有物业管理企业适应现有市场化发展的要求，扬长避短，不断增强企业市场观念、竞争意识乃至服务意识，提高市场竞争和创新能力，是当务之急。这是行业发展的要求，也是国有物业管理企业自身生存与发展的需要。 2．国有物业管理企业改制是社会主义市场经济发展的要求 市场经济条件下的企业是拥有法人所有权具有现代企业特征的经济实体。因此，国有物业管理企业改革的主要方向是建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。现代企业制度是以规范和完善的企业法人制度为主体,以有限责任制度为核心的新型企业制度。它包括适应市场经济体制要求的企业产权制度、企业组织制度、企业领导制度、企业法律制度、企业管理制度以及处理这一系列制度和在这种制度下企业与各方面关系的行为规范、行为方式、行为准则的统称。由此可以看出，建立现代企业制度首先要进行产权制度的改革，形成清晰合理的产权结构。 物业管理是房地产业在消费领域的延续，是随着经济发展和住宅商品流通化而产生的。当前，国有物业管理企业发展面临的一个重要问题是产权结构不合理，企业缺乏自主权和积极性。所以，企业改制首先要解决企业财产所有权问题，建立起适应市场经济体制要求的产权制度；其次，要解决科学管理问题，建立科学的企业管理体系，使企业具有符合市场经济规律的科学运作模式，完善企业管理在内容上对国有物管企业进行实质性变革。解决好产权不清晰这一体制性问题，对于完善国有物业管理企业法人治理结构、规范运作质量，避免因产权不清造成企业管理者对自已的事业和企业的长远发展无权负责、无法负责、无需负责的现象。 完善的产权制度是企业发展稳定的长期预期的制度，是企业的信誉基础。市场经济是讲究“游戏规则”的法制经济，市场各主体之间的关系，一方面必须依靠政府制定法规及监督其执行来确立和维系；另一方面，市场经济更需要一种信誉基础来支持。 3．国有物业管理企业改制是参与市场竞争的需要 由于国有物业管理企业存在对资源垄断的控制，造成行业市场化程度低，不便于企业间开展公平竞争，不符合市场经济原则。 物业管理属于一般性的竞争领域，由于物业管理行业壁垒较低，民营资本正在不断涌进，致使行业竞争空前加剧，国有资本尽快退出是发展趋势。 物业管理问题的