抑制房地产泡沫问题.doc

抑制房地产泡沫问题 本科一队 摘要 本文所要讨论的问题可以归结为是一个对房地产市场价格的调控优化问题。由于，近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。 我们出于使消费者和房地产企业之间的利益达到平衡的目的，对房地产市场价格进行了详细分析，并提出了解决问题的可行性方案及建议。 问题一：为了更好地反映房地产的运作过程，本文在房价形成的基础上进一步讨论了影响房价的因素（如房地产市场的供给、投资者保留价格的偏离程度、房地产市场的投资者数量、投资者可获得的金融资源），并对演化机理作了细致深入的分析，然后建立Carey模型，总结出影响房价的主要因素，进一步明确泡沫出现的原因。 ?问题二：通过对房价模型中各因素进一步分析，得出影响房价的主要因素如下： 市场供求关系、贷款数额。它的变化更直接影响房价的变化。 ?问题三：针对模型的分析，我们找到政府在宏观调控中的可控因素，并别从不同方面分析房地产市场出现泡沫的原因，从而就房地产投资、开发建设行为，房地产市场运行预警预报制度、金融监管力度、土地资源管理等方面给出相关建议及明确解释。 ?问题四：通过给出的相关建议结合模型，对其后房地产市场进行预测，相信房地产市场在政策落实的基础上形式将一片大好----杜绝房价的泡沫问题，解除不符合市场的正常形态，使购房者，开发商，政府机构之间达到一种动态的利益平衡。 ?最后，我们衷心的祝愿房地产事业能步入正常轨道 呈现一片欣欣向荣的景象。 一、??????? 背景： 就房地产市场而言，由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点，同时，我国政府对房地产企业的管理实行严格的行业准入制度，这样房地产市场存在着一定的进入壁垒；而房地产建设投资周期长的特点又决定了企业在退出房地产业时也存在一定的障碍。房地产企业的数目与具有完全竞争行业的企业数目相比，相对而言要少得多。同时，虽然房地产业的一个显著特点是产品的异质性(如存在级差地租、住宅、别墅、经济适用房等产品质量上的差异)，但我们应该看到，在同一类型的产品上，各企业提供的产品差别实际上并不是很大的。故此，我们可以判定房地产市场至少不是完全竞争市场。 80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。 但是最近几年，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使使成本大幅增加，导致许多低收入人群买房难。所以本案例要求在如何有效地抑制房地产价格上扬的基础上建立一个城市房价的模型，并根据此模型对房价的形成、演化机理进行深入分析，然后得出影响房价的主要因素。其后对所查得数据进一步分析，给出一系列合理的房地产价格的政策建议。最后对建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二、模型假设 1、? 2、? 3、? 4、? 5、? 6、? 7、? 三、符号说明 P ： 房地产市场的价格 P* ： 房地产市场的基准价格 N ： 市场投资者的数量 F(P) ： P的分布函数 h 投资者保留价格与基准价格之离差 L ： 投资者的资源，如可以获得的贷款数额 Z ： 房地产市场供给数量 N(1-F(P)) ： 房地产市场的需求人数 N(1-F(P))L ： 房地产市场的总需求 PZ ： 房地产市场的总供给 ? 四、问题分析 该问题是一个市场供需关系下对房产价格的一个优化调控问题。初步分析题意，题目要求查找影响房价的因素（如：地价、建安材料、税费率等），首先从表面去认识房价的构成，主要分析了短期内房地产市场供给为固定刚性时，房地产市场周期的循环过程。以及就房地产的房价模型入手，从而对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析，找出房价影响的主要因素。 其后我们对房地产业与金融(银行)之间相互作用的关系的研究，得到房地产价格与贷款规模、房地产供给、投资者数量、信息和投资者预期等变量的关系。找到房地产出现泡沫的原因，结合实际情况给出合理的政策建议，并对建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 ? 问题一： 我们主要分析了短期内房地产市场供给为固定刚性时，房地产市场周期的循环过程。假定一定时期内房地产市场供给是固定的(至少这一假定在短期内是合理的，设短期内房地产市场供给为Z)，市场上存在N个同质的潜在投资者，但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益等的差异，他们对房地产市场的“保留价格”(P)却并不一致。假定保留价格P是连续凸集闭函数，服从于均值为“基准价格”(P*)的均匀分布，设投资者的保留价格与基准价格的离差为h，则P～F(P*，h)。这样，