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无效成本管理 总部财务管理部成本审算中心 2005.6 目 录 1 万科成本管理体系简介 2 无效成本的相关概念 3 实施无效成本管理 1 万科成本管理体系简介 无效成本管理 万科成本管理架构 万科成本管理模式 责任成本管理 目标成本与动态成本管理 作业过程管理 成本管理软件 公司总经理层 成本、工程文件 领导机构 万科成本管理基本架构 管理工具 管理制度 组织系统 信息系统 控制系统 万科成本管理模式 造价管理 方案优化 招标管理 变更签证管理 预决算管理 责任成本体系 成本信息化 目标成本 责任成本 无效成本 成本软件 信息月报 成本数据库 目标成本 责任成本 无效成本 综合成本 2 无效成本的相关概念 无效成本管理 通用定义 无效成本与有效成本的区分 结合房地产开发的定义 无效成本对利润的影响 有效成本： 无效成本： 通用定义 耗费能带来对应经济收益的支出 耗费不能带来任何经济收益的支出 成 本： 成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费 有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿 无效成本无法获得补偿 竹篮打水一场空 搬起石头砸自己的脚 种瓜得瓜，种豆得豆 无效成本与有效成本的区分 区分两者的关键： 能否获得补偿？！ 结合房地产开发的定义 有效成本： 无效成本： 能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。 计算公式： 物理学中： = － 总成本 无效成本 有效成本 总功 无用功 有用功 = － 你知道无效成本对利润的影响吗？ 据不完全统计： 56万 利润！＝5kg 黄金 每减少百分之一无效成本，增加利润56万！ 目前无效成本占总建造成本的2％左右。 按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。 年结算140万m2时，对利润影响达到5600万！ ＝16个集团“黄金大奖” 3 实施无效成本管理 无效成本管理 实施无效成本的意义和目的 无效成本形成原因分析 无效成本管理过程及统计分析方法 降低无效成本的措施 实施无效成本管理的目的和意义 1 2 3 4 5 减少无效成本支出，以最少的经济消耗取得最优的经济效益，提高利润 培养、提高全员成本意识 以数据语言展现建造成本浪费情况 分析项目成本有效性构成，形成合理目标成本 促进各部门专业能力和计划能力的提高 无效成本形成过程 设计 招标 施工 销售 结算 覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。 无效成本形成原因分析－设计环节 作业 环节 无效成本产生原因 现象表现 设计 设计 失误 拆除和重建 变更费用高 大幅增加后 续费用 工艺不合理 影响质量 设计 保守 经济性不合理 设计效果把握不准 设计变更下达不及时 材料部品的选择 图纸问题 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 施工工艺 没有对保守设计进行优化 无效成本形成原因分析－招标环节 作业 环节 无效成本产生原因 现象表现 招标 招标 策划 影响工 期、质量 和造价 投标 单位 选择 串标、废 标、造价 大幅偏高 招标 文件 编制 造价偏高 评定 标 中标价格 偏高 标段划分不合理 招标方式选择不合理 招标计划不准 投标单位不合格 投标竞争不充分 合同条款有误 经济标编制有误 评标分析失误 无效成本形成原因分析－施工环节 作业环节 无效成本产生原因 现象表现 施工 施工 准备 过高标准的临建 影响施工期间工期、质量、成本 施工 过程 拆除与重建 返工、增加造价 工程项目的耐用性超过了其更新周期 合同 执行 成本增加，费用无法扣回 维修 责任不明，增加费用 临时设施 施工组织设计 施工安排失误 质量管理不善 工程项目质量过剩 拆分合同内容 维修工作程序不正确 无效成本形成原因分析－销售和预结算环节 作业环节 无效成本产生原因 现象表现 销售 销售 交楼内容增加，成本上升 赔偿、增加设施和服务，成本增加 营销设施 预结算 预算失误 结算失误 不合理的交楼标准 不准确销售承诺 展示资料有误 营销卖点的选择 营销设施建造过多、标准过高、销售收回太少，导致成本增加 合同价偏高，付款失误 结算价不符，工程款超付 设 计 无效成本管理过程 确 定 目 标 成 本 结 算 及 结 算 分 析 公司管理层 按月 按项 目统 计数 据 有效成本 招 标 设计变更 施 工 合 同