第7章土地市场管理.pptVIP

第一节 城市土地市场管理概述 土地市场: 从狭义上讲，土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所； 从广义上讲，土地市场是指这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 城市土地市场结构: 城市土地市场类型结构 城市土地市场层次结构 城市土地市场组织结构 （2）城市土地产权市场   我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖，所以不存在城市土地所有权市场。我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场。 2 城市土地市场层次结构 （1）城市土地一级市场  城市土地一级市场是指土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场. 我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。 目前，我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中，出让是一种较常用的交易方式，它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式；出租仍处于试点阶段；入股也只是股份公司土地资产交易的一种方式 （四）城市土地市场运行机制城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制 1 城市土地市场机制  包括:供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制。 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。 2 城市土地市场宏观调控机制   由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使市场运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。 市场机制与宏观调控机制联系： 一方面，从市场机制对宏观调控的作用来看，政府宏观调控措施的制定必须以市场为依据，并在市场运行中进行检验和纠正，才能提高其科学性；政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。 另一方面，从宏观调控对市场机制的作用来看，国有宏观调控为市场运行导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的局限性和调节活动中的短期性行为；宏观调控还可以完善市场运行条件，为市场机制发挥积极功能提供必要的前提。对企业而言，市场机制直接作用于企业活动，宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。 二、城市土地市场管理概述（一）城市土地市场管理的必要性（二）城市土地市场管理的原则(教材)（三）城市土地市场管理的内容(教材) 第二节 城市土地市场供需调控与管理（自学）一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制（一）城市土地市场供需平衡的涵义（二）城市土地市场供需平衡模型（三）城市土地市场供需平衡调控机制二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”（一）城市土地市场供需调控的方向（二）城市土地市场供需调控的时间（三）城市土地市场供需调控的力度 三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具 （一）发展计划和规划 （二）财政政策 （三）金融政策四、城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度（见教材）（一）土地储备制度的作用（二）土地储备制度的组织体制（三）土地储备制度的内容和动作程序 三、我国城市土地市场价格管理政策和制度（一）土地使用权协议出让实行最低限价制度（二）土地价格定期公布制度（三）政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿（四）政府对土地使用权转移有优先购买权（五）政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预（六）征收土地增值税（七）土地价格评估制度（八）土地登记和土地价格申报制度（九）土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度 四、土地价格的监测系统——地价指数 （一）地价指数的定义 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。 （二）地价指数的分类 （三）地价指数计算的工作程序 （四）城镇地价指数编制 城镇地价指数编制涉及到大量的实地调查和计算工作，其主要实施步骤如下： 1 地价指数的资料调查 编制地价指数的资料主要有两大类：一类是城镇土地市场基本资料，如城镇社会、经济和自然情况；当地政府管理土地市场的有关政策规定；城镇土地定级估价资料；年度的土地出让、出租、转让等市场交易量、成交金额及面