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天泰城迦南美地地下车位销售方案 销售背景 表1：迦南美地地下车库停车数量总表 楼号 数量 迦南美地76、77 232 迦南美地83号楼 95 地上车位 210 总量 537 表2：天泰城地下位库停车数量总表 地下车位房源表 位置 车库总数量 已售车库数量 未售车库数量 备注 汉城区1号车库 159 37 119 70.140.147号三个车位不能使用，目前租赁，未销售 汉城区2号车库 174 9 154 11个车位不能使用，目前租赁，未销售 汉城区3号车库 213 0 198 15个车位不能使用，目前租赁，未销售 奥园4号车库 150 0 150 奥园车库曾经淹过，目前租赁，未销售 奥园5号车库 96 0 90 6个车位不能使用，目前租赁，未销售 奥园镇长官邸 100 0 100 未启用，未销售，未租赁 迦南美地76、77 233 0 232 1个车位不能使用,未开始销售，目前是租赁 迦南美地83号楼 95 0 95 　 共计 1220 　 1138 车位以个数单位销售，不按面积销售 结论：天泰城车位资金沉淀严重。 PART Ⅰ 销售目标 销售目标——短期内快速回笼资金，争取销售额最大化。 销售原则1——充分考虑业主满意度，避免因前后承诺不一致而出现纠纷。 销售原则2——留有部分租赁车位，保证后续业主需求。 迦南美地项目目前共启用车位537个，其中地下车位327，地上车位210个。 PART Ⅱ 业主需求情况判断 业主车位租售情况需求调查 为了解项目业主的真实车位租售需求。“市区内一个车位10万元左右，迦南美地车位5万元左右可以接受，再多就没有意思了”。停车分布状况：目前地下租赁200个。车档次以13万左右中端车为主。少量30万以上车型与微型车。 PART Ⅲ 车位租售比例划分 租售两种方案的收益比较 方式 优势 劣势 出租 资金回收稳定； 符合市场情况，客户易于接受。 1.发展商资金回笼速度较慢。 出售 快速回笼资金； 收益丰厚； 项目本身存在车户比率失调问题； 本项目客户维权意识较强，由于前期公司承诺过车位可租可售，因此全部出售车位容易引起客户强烈反对和过激行为。 从发展商收益角度，销售的方案显著地高于出租方案，但综合考虑一下影响，建议拿出地上车位和一部分车位进行租赁，其余销售，通过掌握租售比例来确保利润最大化。 租售部分的划分： 划分原则1：控制租赁部分的比例，确保价值最大化； 划分原则2：将租赁部分选取在地上和售价较低的区域。 数量控制： 预留销售的车位——100套 对外出租的车位——兑现前期承诺 留置原则：将距离出口较远的车位用来出租，紧靠近单元口的车位出于方便业主的考虑，用于出售。如图所示。 产品划分由于东侧车位78、79、80、81四栋楼需求量大且临近出口，受到客户追捧； 西侧车位临近76、77距离出口较远，租赁状况较差。 瘦狗现金流现金流瘦狗现金流明星现金流瘦狗明星入口 瘦狗 现金流 现金流 瘦狗 现金流 明星 现金流 瘦狗 明星 入口 出售出售出售租赁租赁出售 出售 出售 出售 租赁 租赁 出售 PART Ⅳ 车位租售定价 基准价格 定价原则——具有市场说服力的价格 定价方法——市场比较法 表3：竞争项目车位销售情况 项目 车位价格 地上车位租金 地下车位价格 车位租金 备注 山水嘉园 不售 80元/月 不售 120元/月 所有车位不售 水青木华 不售 120元/月 7万 不租 地上车位只租不售，地下车库只售不租 伟东幸福之城 没有地上车位 没有地上车位 7.8万 不租 一期7.8万每个，二期未定 蓝山湾 临时车位 未定 未定 不租 预计明年对外销售，预计价格在7-8万之间 绿城理想之城 没有地上车位 没有地上车位 9.5万 不租 9.5万为高层住宅车位价格 厚德森林国际 不售 80元/月 5.5万 不租 地上车位只租不售，地下车位只售不租 万科魅力之城 不售 70元/月 二期7-8万 三期8-9万 目前不租，未来有可能 车库根据位置不同价格也不同 从车位的市场销售来看，5万以内的定价可以形成最为快速的消化，6万的定价也能够走一个相对稳定的速度，考虑到幸福之城和本项目所处的竞争关系及物业级别差距，结合我们阶段的车位销售目标（快速回笼资金），因此本项目产权车位的价格建议定在5—6万元/个。 具体定价 原则1——由于停车场总体面积较小，各车位到楼体距离相差不大，住户可方便进出，故不考虑由于车位距离远近而产生的价差。 原则2——同时，经过实地考察，各车位层高、停车便捷度、安全性均相当，但客户密集度与出入便捷性差异较大，可以适当体现价格差异，消化明星产品，将明星产品留到最后进行出售。 明星产品5.5万元一个，现金流产品5万元一个，瘦狗产品4.5万元。 销售预估：按照5万一个，销售8