中原地产恒易星河国际轻纺城策划方案.docVIP

目 录 第一部分 项目定位 3 1项目介绍 3 2区域市场分析 3 3项目S.W.O.T分析 8 4项目定位 13 5 USP导向 26 第二部分 销售方案 32 1销售原则 32 2销售目的 33 3整体运营策略 34 4市场竞争比较 37 5目标客群分析 41 6方案制定 42 7营销渠道 59 8营销手段 61 第三部分 价格策略 64 1总体策略 64 2销售价格制定 64 3价格推广策略 76 4付款方式 77 5促销策略 78 优惠条款 78 第一部分 项目定位 1项目介绍 1.1恒易·星河恒易星河项目位于白浪河畔，即民生东街以南、健康东街以北、潍柴动力股份公司以西，健民路以东，总占地面积132400平方米（198.6亩），净用地面积106400平方米（159.6亩），总建筑面积约50万平方米，其中住宅120500平方米，商业约186000平方米（含96000平方米沿街商铺和0000平方米国际轻纺城），办公及酒店式公寓约135000平方米，地下商场及车库约60000平方米。 1.2恒易·星河国际轻纺城 本项目一期恒易·星河国际轻纺城占地面积0亩，建筑面积约万平方米工程将于2005年3月开工建设，建成后将形成国内最大的纺织品批发市场之一，年交易额将达0亿元人民币，会有力的提升城市经济整体实力，构筑潍坊在全国的物流城地位。 2区域市场分析 2.1项目地块分析 项目东侧——潍柴专用铁路 项目西侧——建民路 项目南侧健康街 项目北侧民生街 本项目所在地块，东到潍坊柴油机厂，西至民路，南到健康街，北到民生街。项目总规模10万平米，其中一期万多，二期万多。目前项目正在拆迁与土地平整之中。 2.2道路交通分析 四平路打通后将成为贯穿本项目的一条主干道，而项目南北两侧的健康街、民生街皆为城市的两条主干道，随着项目工程的持续进行，项目西临的建民路将会发挥更大的作用。项目东侧紧贴城市主干道路，所以项目道路系统相对发达。 项目北侧民生街 项目南侧——健康街 由于项目以西约500米处即为潍坊长途汽车站，东侧紧邻潍柴专用火车专线，对于潍柴火车专线，若能同过与潍柴的某种合作化为己用，则会为本项目在招商过程中增添一枚砝码。 作为城市主干道之一的健康街为项目大宗货物交易带来便。 2.3周边配套分析 长途客运站 健康街临街商业 潍坊市商业银行 原有纺织品市场 北侧配套潍柴文化宫 潍柴职业技术学院 风筝博物馆 北侧临街店铺 由于本项目在地理位置上与原有纺织品批发市场仅一路之隔（建民路），所以原有纺织品批发市场的周边配套基本上都可以成为本项目的商业配套，而且基于地块的市场氛围，甚至原有纺织品批发市场 也可成为本项目的配套。而且两大纺织品市场之间尤其是内部经营业户之间除了竞争之外，基于成本及利润的考虑，也存在着非常大的合作空间。 周边的几个文化娱乐场所主要为潍柴本公司所建，新开放的风筝博物馆成为本区域的一个亮点。周边商业配套主要以临街店铺为主，其中项目西侧临街店铺一般在70平米左右，租金约为17元/平米/每月，目前这些店铺正在拆迁之中。 物流配套： 目前本项目周边主要的物流配套为长途汽车站及火车站。其中，潍坊快直送运业有限公司是山东快速货运有限公司控股、潍坊交运汽车运输有限公司参股的股份制企业，并主要负责小件货物快递及零担配送业务。经过发展逐渐形成了覆盖省内、辐射全国各大中型城市的货物快运网络。提供货物仓储服务的高标准库房面积约为1000平米，普通库房面积为600平米。 运输的范围除了潍坊本市以外，省内如济南、青岛、淄博、临沂、烟台等地；省外如北京、浙江温州、广州、西安等地。 2.4周边景观分析 白浪河公园 白浪河 项目周边主要的景观为白浪河及正在改建中的白浪河公园，白浪河公园占地13万平方米，东起白浪河，西至青年路，引白浪河水入园，以水系为主，在今年4月份即将全部完工。 3项目S.W.O.T分析 3.1优势分析 S1.地段 项目地处潍坊市区，地段优势明显；周边配套齐全，方便业户。 S2.商业氛围 周边原有纺织品批发市场、小商品城等已经营多年，该区域已形成较具知名度的纺织品专业批发氛围。尤其老纺织品市场在业内已形成一定影响力。 S3. 交通 周边道路网发达，交通环境好；健康街的拓宽改造、四平路的贯通，都会大大改善周边的交通环境；靠近潍坊汽车总站、潍坊火车站，方便人流、物流。 S4.专一性 与原有纺织品市场的定位混乱、形象不统一相比，本项目是专业的纺织品批发中心，强调经营的专业性和专一性。 S5.规划 整体规划涉及商业、住宅、办公等多种物业类型，各种物业类型之间相互影响，形成互补。例如后期开发的住宅项目就可作为批发市场业户配套居住使用。 S6.配套 先进、