独特模式再见良效.PDF

中南建设 000961.SZ 独特模式再见良效 公司评级 买入 增持 中性 减持 （维持） 杨国华 房地产行业高级分析师 目标价 22.65 元 6078 报告日期 2010 年 2 月 24 日 星期三 yangguohua@ 何浪 研究主管 事件：2010 年 2 月 22 日，公司与海门市人民政府签订《海门圩角河两侧开发建设合作协议书》：根据框 架协议，公司将对海门圩角河两侧土地进行成片开发。 我们的观点： 独特模式再见良效。在深度报告《未来的“招保万金”》中，我们明确提出看好公司与众不同的经营模式：1、在三线城市布 局大盘；2 、施工开发一体化。而此次获取的海门一级开发项目恰是这一模式下的又一结晶：1、此次合作的一期项目占地约 90 万平米，若按 2.5 的容积率计算，建面约 225 万平米，是一个名副其实的大盘项目。若假设整个项目的净用地与总占地面 积比为 0.5 （该项目一期净用地与一期总用地面积比约为0.5 ），则后期仍有可供出让土地面积约 1700 亩，我们预计，此部分 仍有可能由公司和政府展开合作。2 、帮政府代建基础设施及公建项目获取一级开发土地，施工开发一体化优势再次显现。 评 简 表 1 ：海门圩角河一级开发项目情况 项目名称 江苏海门市圩角河两侧土地 位置 海门市新城区，新市政府大楼西侧 规划区面积 6077 亩 一期总用地面积 2786 亩 一期净用地面积 1350 亩，折合约 90 万平米土地面积（若按 2.5 容积率计算，建筑面积约 225 万平米） 本次合作内容 一期 合作模式 公司与海门市人民政府共同出资成立项目公司，其中公司持有 80%股权 一期开发周期 建设周期 5 年，出让土地周期 4 年 一期开发建设费用 总投资 25 亿 土地出让分期情况 2010 年出让 200 亩，2011-2013 年每年出让 350 亩 土地出让收入优先支付项目公司的项目建设费用及投资回报，土地出让不足以支付的，海门市 投资回报方式 人民政府承诺以其他资金支付。且约定公司以不低于土地基价参与该区域所有土地的竞价 土地基价 参考评估价，双方协商确定 以基价成交，海门市政府不支付投资回报，若高于基价成交，按如下方式支付：1、成交价未超 过基价 50% （含50% ）的部分，海门市人民政府按超过部分70%支付项目公司投资回报；2 、 】 究 研 司 公 【 投资回报方式确定原则 成交价超过基价 50% ，未超过基价 100% （含100%）的部分，海门市人民政府按超过部分 60% 支付项目公司投资回报；3 、成交价超过基价 100%的部分，