深圳熙龙湾项目组做的竞争对手金泓凯旋城二期开盘分析.docVIP

金泓凯旋城二期 开盘分析 营销中心熙龙湾项目组 2008-01-13 一、项目概况 1、开发团队 开发商 深圳市屹海达实业发展公司 园林规划 加拿大奥雅园境师事务所 建筑设计 深圳大学建筑设计研究院 策划代理 中原地产 整合推广 思迈广告 物业管理 深圳南油物业管理有限公司 2、基础数据 项目整体数据 物业类型 多层 总占地面积 3.48万㎡ 总建筑面积 17万㎡（其中住宅12万㎡） 总户数 861（此次推出12号楼共计401套） 小区总停车位 2500 容积率 3.8 绿化率 87% 主力户型 102.12平方米142.85平方米142.56平方米 配套设施 小区内部配套：社区配套的2万平米集中商业与1200米长商业街； 教育：宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园； 购物：50万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货； 银行：中行、工商银行、建行； 医院：妇幼保健院、人民医院、武警门诊部； 其他：滨海生态走廊、宝安体育馆 地理位置 宝安区 宝安新安一路南，新圳河南侧，中南花园西侧 A座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 100.34 26 18881 B 三房 102.12 26 18825 C 三房 142.88 27 22219.67 D 四房 142.56 26 21732.33 E 三房 142.13 27 22461.67 B座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.19 26 15920 B 三房 102.19 26 16128 C 三房 142.85 27 20256 D 四房 142.79 26 18954 E 三房 142.89 27 19142 C座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.18 27 17761 B 三房 102.18 27 18071 C 三房 142.84 28 21094 D 四房 142.52 27 20301 E 三房 142.84 28 20506 户型特点： 1、户型方正，布局合理，实用率较高； 2、叠式设计，户型不通透，通风采光较差，赠送面积较少； 3、户型设计及装修上缺少创意，室内空间布局不够大气； 户型配比数据 户型 面积 套数 套数比 均价 三房 100.34-142.88 322 80.3% 19272.11 四房 142.52-142.79 79 19.7% 20329.11 基本数据对比 楼盘名称 栋别 面积 户型 均价 熙龙湾 4B02 126.26-129.14 三房 18950 4A02 139.62-141.59 四房 17975 金泓凯旋城 12A 100.34-142.88 三房 19272.11 12B 142.79 四房 20329.11 分析：金泓凯旋城三房和四房定价相对较高，就区位优势及开发商品牌来说，金泓均不及本项目，此次定价会给本项目的销售带来一定利好，在后续三房、四房的销售中要通过性价比优势进行客户引导。 3、营销推广 主打广告语：城港上国际生活大邸 卖点分析： 地铁口物业，离地铁一号线延长线新安路站仅200米，是地铁一号线及五号线的换乘点 二线西部第一大盘，总建筑面积511425平米，一期已经入伙，社区生活纯熟，配套完善，居住氛围较浓 深圳最长小区商业街 深圳最大外延园林，拥有外延3.6万平米的主题绿化长廊 立于双港之上的关口物业，位于宝安中心区位置，，区位优势明显，生活配套完善 教育方便：有宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园； 19000元/㎡，受熙龙湾项目热销影响，开发商对市场盲目乐观 ，在当前市场形式下，很难得到客户的认可。开发商在对未来片区发展看好的情况下，采取相对较高的价格入市，期待后市消化。 政府宏观调控持续吃紧，以家庭为第二套房屋的认定及银行加息相关政策的实施，使得市场观望气氛更加浓厚，同时开发商资金压力不大，在这种市场情况下采取高价待售策略； 12栋为一个基座，一个预售证，必须一次推出401套，在当今市场下，推盘量较大。开发商在拿到预售许可证时处于被动销售，销售信心不足，现场组织较为匆忙。 三 现场组织优劣势分析 考虑到项目实际情况及市场情况，结合相关实例，现场未作任何区域设置，整个流程组织较为混乱，在目前的市场形势下，组织方想用以往聚集效应，促使现场成交，在客户逐渐理性的市场形势下，此举未能取得预期效果。 优势分析： 充分利用已经成熟的大社区优势，避开常规线路，选择和项目优势结合的 社区老年秧歌队，营造了温