201306临淄奥德隆国际广场--购物中心与商业街成本收益核算表34页.doc

山东临淄奥德隆国际广场项目 购物中心与商业街 成本收益核算表 深圳市隆塬营销策划有限公司 2013-6 目 录 1.项目界定说明 4 1.1基本技术经济指标 4 1.2 项目进度安排 5 2.购物中心投资收益分析 5 2.1投资成本测算 5 2.1.1 土地费用 6 2.1.2 土建工程费用 7 2.1.3 设备安装工程费用 7 2.1.4 装饰工程 7 2.1.5 其他费用 7 2.1.6总投资成本 7 2.2租金收入测算 8 2.2.1 租金价格建议 8 2.2.2购物中心租金收入预算 10 2.3经营费用及税费测算 14 2.4纯租赁模式下收益分析 16 2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 17 2.5.1 销售价格建议 17 2.5.2 一层街铺销售收入测算 19 2.5.3 该模式下15年收益分析 20 2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 21 2.6.1 销售价格建议 21 2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 21 2.6.3 该模式下15年收益分析 22 3.商业街投资收益分析 23 3.1 商业街投资成本核算 23 3.2 商业街销售利润估算表 25 4.自营百货运营数据预测分析 26 4.1月运营成本分析 26 4.2月租金收益估算表 27 4.3月销售收益预估表 27 4.4月盈亏平衡分析表 28 1.项目界定说明 1.1基本技术经济指标 项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。 表1：购物中心技术经济指标 序号 主要技术经济指标 指标值（㎡） 1 地下建筑面积 48489.33 1.1 负二层建筑面积 23922 1.2 负一层建筑面积 24567.33 # 负一层超市 9630.01 # 负一层街铺 12235.78 2 地上建筑面积 59373.78 2.1 一层建筑面积 17401.69 # 百货 4476.93 # 临街黄金商铺 2739.7 # 其他经营面积 10185.06 2.2 二层建筑面积 17401.69 # 百货 4174.48 # 其他经营面积 13227.21 2.3 三层建筑面积 17401.69 # 百货 4388.53 # 电影院 2591.67 # 其他经营面积 10421.49 2.4 四层建筑面积 7168.7 # 电影院 2591.67 # 预留百货/办公 4577.04 3 总建筑面积 107863.11 1.2 项目进度安排 工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排： 表2：项目进度安排表 阶段 时间安排 阶段主要任务描述 前期策划及可行性分析 2013年上半年 报建备案、规划设计、商业定位 项目施工 2013年下半年~2015年 此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收 项目招商 2013年下半年~2015年 项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家 项目开业及经营 2015年 正式投入营业 2.购物中心投资收益分析 2.1投资成本测算 包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。 表3：购物中心投资成本测算表 序号 项目 工程量（㎡） 单位造价（元/㎡） 费用额(万元） 备注 1 土地费用 59374 660 3919 59374㎡为地上总建筑面积 2 土建工程 　 　 19791 　 2.1 前期工程费 59374 200 1187 包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。 2.2 地上四层商业土建费用 59374 1500 8906 　 2.3 地下土建费用 48489 2000 9698 48489㎡为地下总建筑面积 3 设备安装工程 　 　 5624 　 3.1 中央空调系统 83941 310 2602 83941㎡为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和 3.2 给排水系统 83941 25 210 　 3.3 强电系统 83941 180 1511 　 3.4 消防系统 83941 60 504 　 3.5 弱电系统 83941 35 294 　 3.6 保安及智能化系统 83941 40 336 　 3.7 电梯 83941 15 126 　 3.8 燃气工程 83941 5 42 　 4 装饰工程 　 　 　 4.1 商业内部装修 83941