拉斯维加斯湾项目市场研究报告.docVIP

传真：010电话：010地址：北京市朝阳区十里堡路1号恒泰大厦一层 邮编：100025 北京海华房地产开发有限公司 - PAGE 7 - 拉斯维加斯湾 项 目 市 场 研 究 报 告 北京海华房地产开发有限公司 目 录 第一部分 项目基本情况…………………………………………………4 一、项目位置 二、项目主要技术经济指标 三、项目规划布局 四、项目物业配套 第二部分 项目定位………………………………………………………7 一、项目功能定位 二、项目的整体氛围描述 第三部分 区域整体市场环境概述………………………………………9 一、区域现有项目及发展状况 二、区域交通状况 第四部分 区域商业市场分析…………………………………………11 一、商业分布状况 二、商业业态分布 三、该区域与亚运村、方庄商业类比性分析 第五部分 项目优势分析………………………………………………15 一、最大的优势体现 二、具体优势分析 第六部分 项目业态规划及投资回报分析……………………………19 一、项目业态分布 二、投资回报分析 第一部分 项目基本情况 中国特色的拉斯维加斯于北京传奇诞生，演绎着美国历史的丰富传奇。 一、项目位置 本项目位于东四环朝阳公园桥东1000米，地处六里屯路与正在修建的石佛营东路交汇处，南临六里屯路，北临姚家园路，十里堡路南北向穿越其间，朝阳路则坐落其南部。 二、项目主要技术经济指标 项目由地上五个独栋地下联体商业楼组成 整体占地面积：18007.131 规划建筑面积：32390平方米 规证地上面积：19840平方米 地下面积：12550平方米 容积率：1.6 项目地上五栋楼顶层层高8米，按两层设计，可增加4395平方米建筑面积；2—5#楼首层外廊增加726平方米建筑面积，因此项目总建筑面积37551平方米，地上总建筑面积24961平方米。 三、项目规划布局 地下一层2-5号楼：层高为6.5米。（洗浴、KTV、夜总会） 地上一层2-5号楼：层高为4.2米。（大堂、大堂吧、餐饮） 地上二层2-5号楼：层高为3.8米。（特色餐饮、包间） 地上三层2-5号楼：层高为3.9米。（包间、客房） 地上四层2-5号楼：层高为8 米。（客房、健身房） 楼与楼间距：9.9米。 2-5号楼东侧至道路间距：17米。 道路宽：16米。 南侧至六里屯路距离：37.44米。 地上地下停车位300个,其中地上140个。 项目广场及绿化面积14000平方米。 四、项目物业配套 中央空调：24小时中央空调，两台175万大卡双良直燃机主机。 八台通力无机房直梯，两台江南快速奥的斯扶梯。 24小时纯新风系统 10KV双路供电，四台1250KVA变压器，高低压柜40面，并有EPS提供应急电源，总供电量——5000KVA。 地上、地下近300个停车位，园林绿化景观面积达14000平方米。 高档铝合金幕墙，断桥隔热铝合金中空玻璃外窗，局部高档石材。 第二部分 项目定位 拉斯维加斯成为世界娱乐之都的核心秘诀就是——高度主题、高度集中。 一、项目功能定位 东区唯一集餐饮、娱乐、休闲、购物等主业态为一体的大型集合式国际化休闲港。 二、项目的整体氛围描述 a.本项目是东区唯一的集合餐饮、娱乐、休闲、购物等主业态为一体、总规模近4万平米的大型集合式国际化休闲港。 b.项目距离CBD、燕莎商圈、东四环朝阳公园桥高尚住宅区等非常之近，而且周边商品房项目众多，总规划规模超过1000万平米,具备了商业物业健康发展的必要条件。 c.项目周边路网密集，六里屯路规划为连接四环及五环的第四条东西向动脉，项目东侧石佛营东路正在建设，为本项目今后的经营打下了良好的基础。 d.项目有效地吸纳了周边上班及居住白领人群对餐饮、娱乐休闲、购物的需求，成为东区的时尚策源地和城市约会地。 e.项目有别于周边社区底商的纯商业立项特点，充分发挥本项目的特色，使得本项目在东区大量底商项目的包围中异军突起，一枝独秀。 f.项目现代、简约、时尚的商业气息，形成对东区目前普遍住宅视觉的强大冲击，从而成为东区的文化现象和舆论关注点。 第三部分 区域整体市场环境分析 北京的娱乐很丰富，但还是很分散？ 什么地方，能够尽情玩转各种娱乐而不受舟车劳顿之苦？ 现在，这样地方终于找到了。 一、区域现有项目及发展状况 该项目所处的朝青板块近年来为北京东部甚至全北京最为热点的地产开发区域之一。朝阳路、朝阳北路、青年路是近来曝光率非常高的地区，吸引了的大批置业者的目光，同时，观湖国际、泛海国际、炫特区、国美第一城、星河湾、天鹅湾等热点项目在不断刺激本区域的热度。经过近几年的发展，朝青板块已逐渐形成一个包括普通住宅、高档住宅、商业及写字楼等物业类型比较齐全的地区。目前，朝青板块内住宅的开