成都房价实证分析.doc

PAGE PAGE 8 成都房价实证分析 04级金融工程2班 王秋实 谢鸿林 曾楠 一. 研究背景 成都,自古称为天府之国,民生安逸,近几年全市人民又提出“让成都成为最适合居住的城市”。房价,虽不能说决定成都的和谐,但是毕竟事关民生大计,新华网的四川频道曾经就有名为成都楼市绿皮书之:房价之谜――10问成都房价的帖子,引起了网民的广泛讨论.然而,对于房价的走势和影响因素,虽然见仁见智,但是实证的计量分析却是很少.多一点调研,多一点实证,是不是就多一点发言权? 二. 研究意义 房地产价格及其变化是一个非常复杂的问题，分析研究房地产价格的运行规律，充分认识房地产价格问题的复杂性，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论意义和现实意义。商品住宅价格是房地产学术界和实务界关注的焦点之一。对商品住宅价格变动进行预测与分析具有重要的理论与现实意义。2002年以来，我国社会各界对中国房地产市场上是否存在“价格泡沫”和“过热”等问题的讨论异常热烈，对于房地产价格的未来走向也是众说纷纭。然而这种讨论大多是建立在对房地产价格的感性认识基础之上，学术界和房地产业内对于房地产价格存在着大量似是而非的认识。本文通过对房地产价格的理论分析和实证研究，结合成都本地数据,揭示影响房价的因素，并从经济学角度给予解释,为市场参与者提供相关的分析手段和方法。 三. 文献综述 我国经济发展水平对商品房价格影响的实证分析王伟东 李雪峰 对于中国房价近年来的持续上涨，大家已经形成共识的是：成本推动是房地产价格变动的内在动力；需求拉动是房地产价格变动的直接因素；政府政策是房地产价格变化的重要诱因。近年来土地价格以及建筑安装成本的快速上涨成为房地产价格上涨的重要原因…… 重庆市商品房价格实证研究与趋势分析 马智利 产启兵 对于呈非线性相关的变量，通常我们可以根据观察数据的分布形状，采用不同的曲线拟合散点，最后选择拟合精度最高的曲线作为拟合曲线。鉴于数据的有限性，我们只能利用1995-2004年这10年间重庆市商品住宅的名义Pn价格数据，结合1995年为基期的商品零售价格指数，将名义价格调整为实际价格P。先绘制实际价格散点图，再根据散点图的形状采用不同的曲线来拟合散点…… 北京商品住宅价格变动实证分析张红，李文诞 以动态资木市场分析为基础.运用住宅价格回归模型和一次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析到日前为止.北京市商品住宅的价格以较快的速度上升.没有明显的周期性。影响住宅实际价格的区素主要是住宅实际建造成木和实际国内生产总值;其中.实际建设成木对住宅价格的影响作用非常显著…… 房地产价格变化规律的经济学分析刘洪玉.沈悦 房地产价格和经济基本面之间存在着动态的均衡关系:如果房地产价格的上涨打破了原先和经济基本面之间的均衡关系，经济基本面的变化必须与之相适应，这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。由于房地产价格是房地产投资和经济的先行指标，如果房地产价格的上涨只是投机造成。缺乏相应的经济基础支持…… 四.模型建立、参数估计和模型检验 （一） 房价运行轨迹分析 分别建立模型， ， . 其中T为时间，以1995年为基期，等于1，往后每年加1。对数据回归，如下图： 从拟合结果看，成都市商品住宅的实际价格总的趋势是上升的，与T的三次方成比例的上升，与T的关系不大，而与T^2关联度较大，可以看出成都市商品住宅的实际价格还是呈现较快的增长的，其上升速度已经不与一阶时间相关了，而是与三阶时间参数成比例上升，其拟合曲线相对于名义价格的曲线走势来说，呈现快速上升的态势，而且曲线的点斜率在增大，价格上涨速度正在逐步加快。同时，也暗示房价的波动在逐步增大。为此，需要对原始数据进行初始化处理，使之在数量上比较接近，我们考虑了两种处理数据的方式，一种是标准化，一种是对数变换。 （二）变量选择 被解释变量：Y平均房价（元/平方米）=实际销售额/实际销售面积 因为《成都统计年鉴》等统计资料上没有现成的数据，而网上数据的可靠性难以得到保证，所以采用依据《成都统计年鉴》上的相关数据进行计算）； 可能的解释变量： YT1 上期房价（元/平方米） F商品房实际建造成本（元/平方米）=实际投资额/实际竣工面积 由于真实的成本数据很难找到，所以采用依据《成都统计年鉴》上的相关数据进行计算，计算数值不能完全替代但是可以在一定程度上反应建造成本。 N总人口（万人） I人均可支配收入（元） R一年期存款利率（%）（一年内加权平均） 对于购房者来说，资金用于购买房屋是有成本的，而利率就是资金的机会成本，同时存贷款利率一般也是同向变动，这样也反映了购房者的借款成本。 S人均储蓄额（元）