第四章 房地产开发贷款房地产金融课件.pptVIP

在贷款到期之前，银行经办人员要向借款人发送《贷款到期通知书》或采取其他方式及时通知借款人。若银行根据合同约定要求提前归还贷款，则应向借款人和保证人发出《贷款提前到期通知书》并着手办理相关手续。对到期未能正常归还的贷款，经办人员应及时上报并进行催收，同时向借款人和担保人发送催收通知。逾期贷款要从贷款到期的次日计收罚息。逾期三个月以上的贷款，要在五级分类中进行调整。若借款人提前提出贷款展期申请，银行在对展期申请进行审批后可同意展期，但展期期限不能超过原贷款期限。此外商业银行一般不允许房地产开发企业贷款借新还旧。 贷款全部按期收回后，银行将通知借款人（或保证人）取回银行收押的各种法律凭证及文件，办理抵（质）押登记注销手续。 （六）贷款回收管理 不良金融资产处置指银行业金融机构和金融资产管理公司对不良金融资产开展的资产处置前期调查、资产处置方式选择、资产定价、资产处置方案制定、审核审批和执行等各项活动。与不良金融资产处置相关的资产剥离（转让）、收购和管理等活动也属于不良资产处置管理的范畴。 （七）不良资产处置管理 二、房地产开发贷款的风险控制 政策风险 市场风险 信用风险 操作风险 流动性风险 （一）房地产开发贷款面临的风险类型 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：贷款质量、偿付状况及催收情况、内部贷款审核控制、贷后资产的风险管理、遵守法律及相关规定、需要进行检查的其他事项。 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行将组织跟踪检查。 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。 （二）房地产开发贷款风险控制的法律依据 风险监管措施 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。 风险控制手段 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目自由资本金比例不低于35%。 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认项目的合法性、合规性、可行性。 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。 风险管理要求 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发