房地产投资可行性估测.ppt

房地产实物投资价值估测 利息备付率 ＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用 提示：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。 偿债备付率 ＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额 提示：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期 借款来偿还到期债务。 其他指标如资产负债率、流动比率、速动比率。 【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。 试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。 资产负债率＝负债合计/资产合计×100％ ＝3000/5000×100％＝60％； 流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％ ＝2500/1250×100％＝200％； 速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×100％ ＝（2500－1500）/1250×100％＝80％。 6. 计算期和贴现率的选取 从获取物业产权直至出租或自营活动正式开始 房地产置业投资计算期 ＝经营准备期 ＋ 经营期 从出租或自营活动正式开始到持有期末 从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期 开发出售模式的计算期 ＝开发期 ＋ 销售期 从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期 准备期+建造期 从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期 开发出租或自营模式的计算期＝开发期 ＋ 经营期 预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者 准备期+建造期 为精度计，取10~20年 贴现率的选取方法 折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等） 方法一：累加法 提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬。 假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4， 则 R=10%+0.4×（20%－10%）=14%。 利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比实例房地产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。 方法二：市场提取法 提示：仍着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。 A. 调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料。 B. 将资料进行整理：排序、制成图表。 方法三：投资报酬率排序插入法 7. 可行性研究报告的编写 项目位置示意图、规划用地红线图、建设设计方案平面图、城市规划示意图、土地利用规划示意图和现状图及其他必要图示 附图 工程进度表、财务评估报表、敏感性分析表及其他表格 附表 视评估的目的和未来读者所关心的问题而定内容 正文 方便读者迅速了解具体内容和查找 目录 简要介绍所在地区的市场情况、项目本身情况和特点、评估的结论 摘要 项目名称、为谁所作、谁作的评估以及写作时间 封面 基本要求 分项 （1）可行性研究报告的主要内容 管 理 费 用 管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、 修理费、工会经费、职工教育费、社保费、咨询费、 审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、 技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待 费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失及其他。 按照项目总投资的3～5％估算 开发费用的估算 财 务 费 用 资金使用成本，如借款或债券利息 资金筹集成本，如手续费、融资代理费、承诺费、 外汇汇兑净损失以及其他。 利息的计算，参照市场利率和资金分期投入情况，按复利计； 利息以外的筹资费用，按利息的10％估算。 销 售 费 用 销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构 的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代 理费、销售服务费及销售许可证申领费。 按照销售额的一定百分比3～5％计 开发期税费及其他费用的估算 固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电 贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿 化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费 按照当地有关法规标准估算 开 发 期 税 费 其 他 费 用 临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包 管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费 工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等 按照当地有关部门规定的费率估算 不可预见费 按照上述费用之和的3～7％估算 可能需要估算的运营费用： 人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地 管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费， 保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费。 资金使用计划 合计 不可