东北农业大学经济管理学院税法课件第七章 土地增值税法.pptVIP

土地增值税 目录 第一节 土地增值税基本原理 土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税 二、我国土地增值税的特点； （一）以转让房地产的增值额为计税依据； （二）征税范围比较广； （三）实行超率累进税率； （四）实行按次征收； 三、土地增值税的作用 （一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控； （二）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为； （三）增加国家财政收入为经济建设积极贡献 第二节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 具有四个特点?? 多选题 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（ ），都是土地增值税的纳税义务人。 A 学校 B 税务机关 C 外籍个人 D 国有企业 第三节 征税范围 一、征税范围 (一)转让国有土地使用权/出让 (二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定 标准之一：转让的土地使用权是否国家所用； 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以按照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有。才能进行转让。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让； 1、土地增值税的征收范围不包括国有土地使用权出让所得的收入。 2、土地增值税的征收范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租） 标准之三：转让房地产是否取得收入 土地增值税的征收范围不包括房地产的权属转让，但未取得收入的行为。 三、对若干具体情况的判定 （一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的： 征税包括三种情况。 （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 (二)以继承、赠与方式转让房地产的 继承不征（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征收。 (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 (三)房地产的出租 不属于土地增值税的征税范围。 (四)房地产的抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征税. （五)房地产的交换 单位之间换房,有收入的,征税。 但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （六)以房地产进行投资、联营 暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 (七)合作建房 自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税。 (八)企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 (九)房地产的代建房行为 其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 (十)房地产的重新评估。 不属于土地增值税的征税范围。 多选题 下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ ）。 A 房产所有人将房产赠与直系亲属 B 个人之间互换自有居住用房地产 C 个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D 因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 多选题 下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。 A 国家机关转让自用的房产 B 税务机关拍卖欠税单位的房产 C 对国有企业进行评估增值的房产 D 因为国家建设需要而被政府征用的房产 第四节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率如下表 单选题 某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。 A 30% B 40% C 50% D 60% 第五节 应税收入与扣除项目 一、应税收入的确定 (一)货币收入 货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 (二)实物收入 一般要对这些实物形态的财产进行估价。 (三)其他收入 如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这此种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。 二、扣除项目的确定 （一）对于新建房