盛世天城前期营销策划方案.pptVIP

盛世天城前期营销策划方案;目录;前 言;一、文昌地区自然情况 ;（一）文昌市基本概况; 文昌市属于低丘台地平原地带。平均海拔高度42.55米，地势由西南内陆向东北沿海倾斜。东北部地势平坦属于平原阶地，海拔在50米以下，唯有铺前镇七星岭(海拔117米)、翁田镇抱虎岭(207米)和龙楼镇铜鼓岭(388米)三座孤丘分布在东北沿海上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在50-150米之间。; 排球之乡——文昌人喜爱排球运动，文昌中学生排球队曾6次荣获全国冠军，1999年代表中国参加世界中学一排球赛，获得第5名，被称为排球之乡。; 文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。; 文昌市是海南省矿产资源较丰富的市县之一，其境内有铁、钨、钛、铝、锆、煤、水晶、蓝宝石、高岭土???石英砂等十多种矿产，仅大中型矿体就有十几处。尤其是龙马的石英砂，蓬莱的铝矿和铺前的锆钛矿都是国内闻名的矿区。龙马石英砂矿，占全国石英砂矿存有储量10.25亿吨的30.8%.该矿易采、好选、质好、量丰。篷莱铝土矿，属新生代玄武岩风化淋滤残积的三水型铝矿床。面积820平方公里，总的储量2190.6万吨。铺前锆钛矿区I号矿体的面积约11900亩，总储量50.2万吨，其中铝17.4万吨，钛32.8万吨。矿床属于海滨沉积砂矿类型，规模大、埋藏浅、品位高，易采易选。 ; 在生产总值中，第一产业完成增加值308127万元，同比增长14.1%，对经济增长的贡献率为50.1%，拉动经济增长7.1个百分点；; 加强旅游产品建设，成功推出了金沙岛“渔家乐”、白鹭湖山庄等具有椰乡海韵特色的旅游新产品，促进了旅游业的较快发展。2006年全市共接待海内外游客122.22万人次，同比增长14.0%；旅游总收入6.41亿元，增长13.0%。;（1）东环铁路(文昌段)建设项目； （2）国家新型火箭发射场建设项目； （3）航天主题公园建设项目； （4）风力发电厂建设项目； （5）铜鼓岭生态旅游开发区建设项目； （6）高隆湾生态开发区被保留为省级开发区项目； （7）国家开发行与文昌市签署150亿元融资协议项目； （8）“三沙市”基地建设项目； （9）红岭水利枢纽工程项目。; 经国务院、中央军委批准，国家级重点项目——新型航天发射场，已正式落户文昌市。市委、市政府在做好新型航天发射场项目的前期准备工作的同时，推出了一批大型项目进行招商，2007年共推出了91个大型招商项目，计划投资总额356.4亿元。航天主题公园、铜鼓岭国际化生态旅游区、奥威斯7星级酒店等个26个上亿元投资项目将相续登陆文昌市。;文昌房地产市场情况及近期动态; 老城区各项生活配套完善，老城区居民以本地居民为主，规划较为落后，商业模式落后，城市化进程缓慢，缺乏大型项目及政府规划支撑，后续发展乏力。; 客户群的特殊性，客户群主要以岛外购买客户为主，本地消费群体有限、购买力不足。 ; 总体情况概述：海南房地产市场，尤其是文昌地产市场，作为一个典型的以旅游地产为主体的外销型地产市场，每年9月至次年5月为旺销期，其余时间为淡季，客户来访量极少。 项目规模：整体市场项目规模逐步加大，整体项目品质和形象越来越高端，产品注重休闲度假功能设计， 容积率呈现区域性差别，高隆湾片区项目都在1.0左右；市区内项目，基本都在3.0左右，多数项目以多层和小高层为主，中小户型是市场主流。市区内的项目多为居家型，近海的项目多为旅游度。 户型配比：总体来说一房两房占的较大比率，占市场总量的85% 户型面积：市区项目多采用大户型户型为主，面积在130平米左右，户型方正实用，布局较合理，满足常住人群居家的需求，但景观性较差。高隆湾项目多数以一房，两房为主，辅以少数大户型。小户型面积在50- 100平米区间内。 价格情况： 07年，08年文昌房价快速上涨的两年，住房价格从1000/平米多元迅速攀升到3000多元/平米，海边一线海景房甚至突破8000元/平米。航天城落户文昌，将给文昌带来巨大的旅游商机；东环铁路的建设又大大缩短了文昌到海口，三亚的交通时间；文昌住房品质的提升；加上海南岛这两年良好的房地产市场环境和文昌独特的自然资源，这些因素共同促进来文昌房价的攀升。虽然文昌的房价迅速攀升，但文昌的房价依然远低于海口，三亚的房价，文昌房价仍然具备较大的提升空间。 客户构成：岛外客户是文昌房地产市场的主力客户群，客户主要集中在北京，东北、江浙一带的富有人群。他们主要是文昌置业原因，主要认可文昌的自然环境和气候。对文昌市的发展前景有信心。文昌置业的客户为二次以上置业，以度假，养老、投资为置业目的。 园林配套：从园林景观看，除亿嘉广场是市区内商住楼外，其他椰海尚品、同创碧海城