物业综合管理与综合经营服务.pptVIP

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第八章 物业综合管理与综合经营服务 通过学习,要求学生掌握物业综合管理和综合经营服务的内容,理解治安、消防、车辆道路管理、物业环境、绿化、清洁管理的内容和管理办法。 第一节 物业综合管理与综合经营服务的内容 一、物业综合管理的内容 (一)物业综合管理的含义 物业综合管理是指除物业本身管理之外,对物业使用者工作、生活的正常秩序和环境进行系统、全面的管理和治理。它包括物业的环境管理、消防管理、治安管理和车辆管理等。其中后三项为安全管理。 (二)物业综合管理的内容 1.物业环境管理 物业环境就是指物业周围公共使用的地方。从狭义上讲,它是指楼宇住宅以外的周围环境及公共设施;从广义上讲,它是指使用者占用其所有或租赁的房间以外的一切公共场所,包括过道、扶梯、公共厕所、会议室、电梯、公用浴室、餐厅以及楼宇住宅外的附属公共场所。 二、物业综合经营服务的内容 业主或使用人的需要就是可经营的项目,包括了衣、食、住、行、娱乐、购物等各方面。 (一)衣着方面 1)洗涤服装服务。2)裁剪、制作服装服务。 (二)饮食方面 1)餐饮店、快餐服务。 2)音乐茶社、咖啡屋、酒吧的便民服务。 (三)家居方面 提供搬家、房屋装修、装潢等服务。 (四)教育方面 与教育机构合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学等。开设书市、图书阅览室等。 (五)娱乐方面 开展各类文体娱乐活动,比如成立棋牌社、读书社,举办影视、歌舞、健身活动等。 (六)购物方面 1)在小区内开办商店,提供日常百货的需求服务。 2)在小区内开办食品店,提供日常副食供应。 (七)金融方面 开办信用社。自动取款机。 (八)经纪中介服务方面 1)房产出租、出售中介。 2)房产评估、公证。 3)开设保姆介绍所。 4)其他中介服务。 (九)广告业务方面 开展各种广告业务,如利用小区的户外广告牌进行广告宣传;小区的闭路电视播放有偿广告等。 第二节 安全管理 物业安全管理包括治安管理 消防管理 车辆管理 一、治安管理 (一)治安管理的含义和特点 1.治安管理的含义 治安管理就是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。 2.治安管理的特点 1)治安工作难度大 。 一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、进出口多,而且区内公司多,餐厅、歌舞厅、电影院、健身房、球馆等娱乐场所也较多,从而使区域内人员流量大,进出人员复杂,这些情况给制定和落实安全措施带来一定的困难。 同时,众多的单位又有各自的管理部门,物业管理公司不可能干预过多,因而其治安形势严峻,治安工作难度较大。 2)服务性强。 物业管理的任务就是为用户提供优质服务和高效管理,创造安全、文明、整洁、舒适的环境。因此,作为物业管理公司的保安人员、要做好自己的本职工作,其首要任务就是坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨,强化服务意识,努力提高治安服务水平,认真做好治安防范工作。 (二)治安管理的机构设置与职责划分 1.治安管理的机构设置 物业治安管理任务比较明确,不同类型、不同规模的物业保安部的机构设置不同。一般来说,物业管理规模越大,物业类型及配套设施越多,其保安机构设置越多。 一般在保安部下辖办公室、门卫班、安全巡逻班、电视监控班、消防班、车场保安班等。 这种分班方式的特点是每个班治安任务专一,便于班内的管理,便于治安设备的管理。 但这种分班方式的缺点是每个专业班成员(如门卫保安员)不能同时上班,要分成早、中、晚班及轮休等,因而不利于治安工作的统一管理。 “四班三轮转”:将不同工作性质的保安人员按照每一班次的工作需要分成四个班组,每天有三个班组分别上早班、中班、夜班,一个班轮休,每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监视、车场、内巡等保安员。这种分班方式便于治安工作的统一管理,但是要求班长应具有较全面丰富的保安工作经验。 2.治安管理人员的职责划分 (1)部门经理的工作职责 (2)保安领班(经理助理)的工作职责 (3)保安人员的工作职责 (三)治安管理的主要内容 门卫、巡逻、监控 二、消防管理 (一)消防管理的目的与方针 消防管理的基本目的是预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失,为业主和使用人的生产和生活提供安全环境,增强城市居民的安全感,保证其生命和财产的安全。所以,要贯彻 “预防为主,防消结合”的方针。 (二)消防管理机构设置与职责划分 1.消防管理的机构设置 物业管理公司的消防管理机构一般从属于公司的安全保卫部门,即在保安部下设消防班,但消防班的业务管理又是

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