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房贷合同违约解除后 　　商品房买卖合同无效后按揭贷款合同如何处理　　张某某、王某某诉上海某银行青浦支行、上海某房地产开发中心商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷　　裁判要旨：商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷同时发生时，法院应合并审理，合并审理时按揭银行的诉讼地位的确定，取决于当事人的诉讼意志。当购房人即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。　　基本案情　　XX年4月10日，张某某、王某某与上海某房地产开发中心签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于XX年12月31日前将该房屋交付给乙方。逾期超过60日，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，张某某、王某某于XX年4月15日向上海某房地产开发中心支付了首期房款一百万元，并作为借款人与上海某银行青浦支行签订了《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为150万元。贷款人将贷款资金划入上海某房地产开发中心公司名下账户，并约定贷款以等额本金方式偿还，借款人以上述所购房屋提供抵押担保，上海某房地产开发中心阶段性承担连带保证责任。　　同年6月1日，上海某银行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明，青浦支行发放贷款150万，张某某、王某某开始归还银行贷款。后上海某房地产开发中心逾期交房超过60日，张某某、王某某请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。　　本案争议焦点　　商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。　　法院审理后认为　　上海某房地产开发中心逾期交房超过60日，张某某、王某某有权解除商品房预售合同。该合同解除后，张某某、王某某有权解除借款担保合同，上海某房地产中心应按约将张某某、王某某支付的房款依法返还，并赔偿张某某、王某某因此遭受的所有损失，上海某房地产开发中心应向上海青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。　　法院判决后，青浦支行不服提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括张某某、王某某和上海某房地产开发中心。　　上海市第一中级人民法院经审理认为　　张某某、王某某作为一审原告将上海青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因此遭受的损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，法院可按《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，直接判决贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。因此，一审判决并无不当。　　篇一：购房合同中的违约金案例　　购房合同中的违约金案例　　基本案情：XX年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力继续支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。　　法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。　　在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍：　　一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主决定。《合同法》一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。　　律师提醒：建议约定违约金　　因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金67万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。　　二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少律师提