日本大阪难波城商业综合体考察报告.doc

日本大阪难波城商业综合体考察报告 深圳NEW MALL 商业管理公司 杨宝民 ２００５年６月６日 大阪难波城总体规划 大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，以完善的铁路网贯通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起点。 大阪经济实力： 大阪商业文化特点： 大阪属于日本关西地区，商业文化比较发达。 大阪在世界的位置：大阪举办过很多重大国际体育比赛， 项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70 项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70 图１ 大阪难波城地址和标志性高楼 开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社 概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto 获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖 NAMBA PARKS OSAKA JAPAN – 2003 图２ 难波城街区鸟瞰图 图３ 难波城商业综合体项目分期开发示意图 难波城商业综合体总体布局 图4 白天立体鸟瞰照片 一期开发总面积16.7万平方米 其中商业面积4万平方米，办公楼8万平方米。第2期76,600m2 难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。 难波城的灯光也是精心设计，夜晚的灯光充分反映出空中公园的立体特色，将空中公园何购物中心完美结合在一起形成真正的购物公园。 难波城的灯光也是精心设计，夜晚的灯光充分反映出空中公园的立体特色，将空中公园何购物中心完美结合在一起形成真正的购物公园。 图５ 晚间立体鸟瞰照片 图６ 空中退台立体花园与购物中心相互结合 一期公园面积８０００平方米 绿地面积３０００平方米，广场与通道4700平方米， 图７ 空中花园局部景观规划图 一期树木及花草种类???235種　約40,000株，土层深度最深８０CM,较浅３０CM. 图８ 俯瞰难波城空中花园 图９ 难波城顶部花园场景 图１０ 难波城空中公园茂盛的植物 图１１ 休闲的人群在公共空间停留时间延长 图１２ 难波城写字楼 二、难波城业态规划与动线设计特点 本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋， 公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。 图１３难波城商场业态平面图 高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。 图１４ 不同楼层的业态分布 动线规划 图１５ 车站与商场之间的公共通道 图１６ ２F主要通道 图１７ 火车站入口缓冲空间 图１８ 步行街入口通道 图１９ 步行街中间地带 立体动线 图20 木台阶作为公园的特色动线 图21 垂直观光电梯与公园公共空间结合——步行街端点 三、大阪难波城建筑装饰与导示系统 图22 立面装饰 图23 店面装饰 图24 ３F餐饮店面装饰 图２５ 墙面转角装饰细节 图２６ 水幕装饰细节 图２７ 难波城大型导示牌 图２８ 南馆B1F 图２９ 南馆1F 南馆２F 难波城公园 图３０ 难波城公园广场核心导示标志 四、经营管理与物业管理 以高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以１６万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。 高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。 图31 高岛屋百货入口 难波城设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。 难波城发展大量会员，会员享有5％优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。 图32 难波城卡 物业管理 根据难波城物业种类，物业管理公司划分不同物业管理处管理购物中心、难波公园以及火车站、写字楼等。 难波城购物中心是管理的重点，例如目前正在举办系列春季商品促销活动． 图33 难波城春季促销活动 难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。 图34